공인중개사 미등기매수인 · 제3자이의의 소 · 제26회 54번 해설

핵심 해설

매매대금을 전부 지급받고 건물을 인도한 매도인 甲은 그 소유권을 등기명의상으로만 보유할 뿐, 실질적으로는 소유권을 행사할 정당한 이익을 상실한 것으로 취급되어, 판례는 이러한 경우 매도인이 매수인이나 그로부터 다시 목적물을 매수하여 점유하는 자에 대해 소유권에 기한 물권적 청구권(인도청구, 철거청구 등)을 행사하는 것은 신의칙에 반하여 허용되지 않는다고 본다. 따라서 '甲은...물권적 청구권을 행사할 수 있다'는 ⑤ 지문은 틀린 설명이며 정답이다.

법령 근거

• 민법 제205조법제처 원문 →
• 민법 제213조·제214조법제처 원문 →

이론 근거

판례는 대금을 완납하고 목적물을 인도한 매도인의 소유권 행사를 신의칙으로 제한하여, 매도인이 매수인 및 그로부터 목적물을 전득한 자에 대해서도 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 없다고 본다.

쉬운 설명

건물을 다 사고 돈도 다 냈는데 등기만 안 옮긴 상태라면, 법적으로는 아직 옛 주인(甲) 명의지만 실질적으로는 새 주인(乙)이나 다름없다. 그래서 甲의 빚쟁이가 건물을 압류해도 乙은 못 막지만(등기가 없어서), 甲은 이미 대금을 다 받고 넘겨준 것이므로 새 주인이나 그로부터 다시 산 사람에게 '내 건물 내놔라'라고 할 수 없다(신의칙).

용어 설명

미등기매수인

매매대금을 완납하고 목적물을 인도받았으나 아직 소유권이전등기를 마치지 않은 매수인으로, 소유권은 없으나 사실상 처분권 등 준물권적 지위를 가진다.

제3자이의의 소

강제집행의 목적물에 대해 소유권 등 권리를 가진 제3자가 그 집행을 배제하기 위해 제기하는 소.

선택지별 해설

• ① 乙은 미등기 매수인으로서 아직 소유권을 취득하지 못하였으므로 甲의 채권자의 강제집행에 대해 제3자이의의 소 등으로 이의를 제기할 수 없다는 것이 판례이므로 옳은 설명이다.
• ② 판례는 미등기건물 매수인이 그 부지를 점유·사용하는 것으로 보아, 토지소유자는 미등기건물의 매수인(사실상 처분권자)에게 철거를 청구할 수 있다고 하므로 옳은 설명이다.
• ③ 점유권에 기한 방해제거청구권(제205조)은 점유자이면 행사할 수 있으므로, 건물을 점유하는 乙은 이를 행사할 수 있어 옳은 설명이다.
• ④ 목적물을 인도받아 점유·사용하는 매수인은 사용수익권을 가지므로 과실수취권도 인정되어 옳은 설명이다.
• ⑤ 대금완납 후 인도까지 마친 매도인 甲은 신의칙상 그로부터 다시 매수한 전득자 丁에 대해서도 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 없다는 것이 판례이므로 이 설명은 틀리다.

암기팁

대금완납+인도 후 매도인은 매수인·전득자에게 물권적청구권 행사 못함(신의칙).