공인중개사 제187조 등기 불요 물권변동 · 등기의 유용 · 제26회 55번 해설

핵심 해설

제187조는 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률규정에 의한 부동산 물권취득은 등기를 요하지 않는다고 정하지만, 여기서 '판결'은 형성판결(공유물분할판결 등)만을 의미하고 이행판결(소유권이전등기를 명하는 판결)은 포함되지 않는다. 또한 기존 건물이 멸실된 후 새로운 건물이 신축된 경우 그 물리적 객체가 다르므로, 기존 건물에 대한 등기를 신축건물에 유용할 수 없어 무효라는 것이 판례이다. 따라서 ⑤가 옳은 지문이며 정답이다.

법령 근거

• 민법 제187조법제처 원문 →

이론 근거

제187조의 '판결'은 형성판결에 한정된다는 것이 확립된 판례이며, 건물이 멸실되면 그 등기의 객체가 소멸하므로 신축건물에 유용할 수 없다는 것도 판례의 일관된 태도이다.

쉬운 설명

상속·경매·형성판결로 부동산을 취득할 때는 등기 없이도 소유권이 넘어온다(등기는 나중에 처분할 때 필요). 다만 '등기를 넘겨달라'는 소송에서 이긴 판결은 형성판결이 아니라 이행판결이므로 그 판결만으로 소유권이 넘어오지 않고 실제로 등기를 해야 한다. 그리고 건물이 없어지고 새로 지어졌다면, 옛날 등기를 새 건물에 그냥 쓸 수 없다 - 서로 다른 건물이기 때문이다.

용어 설명

제187조 등기 불요 물권변동

상속, 공용징수, 형성판결, 경매 등 법률규정에 의한 부동산 물권취득은 등기 없이도 효력이 발생한다는 원칙.

등기의 유용

실체관계와 다르게 된 기존 등기를 새로운 법률관계에 그대로 사용하는 것으로, 원칙적으로 제3자의 이해관계가 없는 범위에서만 제한적으로 허용된다.

선택지별 해설

• ① 소유권이전등기를 '명하는' 판결은 이행판결로서 이에 따른 소유권 취득에도 등기가 필요하다(제187조의 '판결'은 형성판결만을 의미). 따라서 틀린 설명이다.
• ② 상속으로 인한 부동산 물권취득은 피상속인 사망과 동시에 등기 없이 이루어진다(제187조). 따라서 '등기를 한 때 취득'이라는 설명은 틀리다.
• ③ 저당권은 피담보채권에 대한 부종성으로 인해 피담보채권이 소멸하면 말소등기 없이도 당연히 소멸한다. 따라서 틀린 설명이다.
• ④ 경매의 매수인은 매각대금을 완납한 때 등기 없이 소유권을 취득한다(민사집행법, 제187조 적용). 따라서 틀린 설명이다.
• ⑤ 건물이 멸실되면 그 건물에 대한 등기는 효력을 잃으며, 이후 신축된 별개의 건물에 대해서는 새로운 등기가 필요하고 기존 등기를 유용할 수 없어 옳은 설명이다.

암기팁

187조 '판결'=형성판결만 해당(이행판결 제외). 건물멸실 후 신축은 등기 새로 필요.