공인중개사 물상대위 · 협의취득 · 제26회 60번 해설

핵심 해설

저당권의 효력은 원칙적으로 종물에도 미치나(제358조 본문), 당사자는 설정행위로 이와 다른 정함을 할 수 있다(제358조 단서). 다만 이러한 배제 약정은 부동산 물권변동에 관한 것이므로 등기를 하여야 제3자에게 대항(효력 주장)할 수 있다. 등기 없이 제3자에게 효력이 있다고 한 ② 지문은 틀린 설명이며 정답이다.

법령 근거

• 민법 제358조법제처 원문 →
• 민법 제360조법제처 원문 →
• 민법 제361조법제처 원문 →

이론 근거

저당권 효력이 미치는 범위(종물)에 관한 배제 약정은 등기사항으로서 등기해야 대항력이 생기며, 지연배상금의 우선변제 범위는 1년분으로 제한된다는 것, 협의취득은 수용과 구별되어 물상대위가 인정되지 않는다는 것이 각각 확립된 판례 법리이다.

쉬운 설명

저당권은 물건을 직접 가지고 있는 게 아니라 등기부에만 표시되는 담보이므로 반환청구권이 없다. 종물(예: 건물에 딸린 창고 등)에도 저당권 효력이 미치는 게 원칙인데, 이걸 배제하려는 약정을 했다면 등기부에 올려야 남들에게도 주장할 수 있다(등기 안 하면 당사자끼리만 유효). 밀린 이자는 최대 1년치까지만 우선변제받을 수 있어서, 2년 밀렸다면 전부 갚아야 등기를 지울 수 있다.

용어 설명

물상대위

담보물권의 목적물이 멸실·훼손·공용징수 등으로 변형된 경우 그 목적물에 갈음하는 금전 기타 물건(보상금 등)에 대해 담보권의 효력이 미치는 것(제342조, 제370조).

협의취득

공익사업을 위해 사업시행자와 토지소유자가 협의로 부동산을 매매하는 것으로, 공용수용(강제취득)과 달리 사법상 매매의 성질을 가진다.

선택지별 해설

• ① 저당권은 목적물의 점유를 이전받지 않는 비점유담보물권이므로 목적물반환청구권을 갖지 않는다는 것은 옳은 설명이다.
• ② 종물에 대한 저당권 효력 배제 약정은 등기해야 제3자에게 대항할 수 있으므로, 등기 없이도 효력이 있다는 설명은 틀리다.
• ③ 제360조 단서는 지연배상은 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 우선변제권이 있다고 정하므로, 2년간 지체된 경우 채무자가 저당권등기의 말소를 청구하려면 원본 및 지연배상금 전부를 변제해야 한다는 것이 옳은 설명이다.
• ④ 저당권의 수반성에 반하는 부종성 원칙상 피담보채권과 분리하여 다른 채권의 담보로 할 수 없다(제361조)는 옳은 설명이다.
• ⑤ 협의취득은 사법상 매매계약의 성질을 가지므로 공용수용과 달리 저당권이 소멸하는 것이 아니라(협의취득시 저당권 말소에 소유자의 협조가 필요한 임의절차) 물상대위의 대상이 되는 수용에 해당하지 않는다는 것이 판례이므로 옳은 설명이다.

암기팁

종물 배제약정 = 등기해야 제3자 대항 가능. 지연배상 우선변제는 1년분 한도.