공인중개사 전세권 · 전전세 · 제26회 61번 해설

핵심 해설

전세권은 용익물권으로서 목적물을 점유·사용할 권리를 포함하므로, 전세권자는 소유권에 준하는 물권적 청구권을 행사할 수 있어 불법점유자에 대해 건물의 인도를 청구할 수 있다. 따라서 ③이 옳은 지문이며 정답이다.

법령 근거

• 민법 제306조법제처 원문 →
• 민법 제309조법제처 원문 →
• 민법 제312조법제처 원문 →

이론 근거

전세권은 용익물권으로서 목적물 지배권을 기초로 물권적 청구권이 인정되고, 필요비 상환청구권은 부정되며(현상유지의무를 전세권자가 부담), 전전세권의 실행에는 원전세권의 소멸이 전제된다는 것이 확립된 법리이다.

쉬운 설명

전세권은 남의 집을 정식으로 쓸 수 있는 물권이라, 그 집에 불법으로 들어와 사는 사람에게 '나가라'고 직접 요구할 수 있다. 전세권자는 자기 판단으로 다시 세를 놓을 수 있고(전전세), 이때 원래 전세권이 없어지지 않는다. 다만 집을 고치는 데 든 통상적인 유지비(필요비)는 전세권자 스스로 부담해야 해서 청구할 수 없고, 값을 올려주는 유익비만 나중에 청구할 수 있다.

용어 설명

전세권

전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그 용도에 좇아 사용·수익하는 용익물권이자, 전세금반환에 관하여는 우선변제를 받을 수 있는 담보물권적 성질도 가진다.

전전세

전세권자가 그 전세권의 범위 내에서 다시 제3자에게 전세권을 설정하는 것.

법정갱신

건물전세권에서 전세권설정자가 전세권 만료 전 일정 기간 내에 갱신거절 통지 등을 하지 않으면 종전과 동일한 조건으로 전세권이 갱신된 것으로 보는 제도(제312조 제4항).

선택지별 해설

• ① 전세권자는 설정행위로 금지하지 않는 한 소유자의 동의 없이도 전전세를 할 수 있으며(제306조), 전전세를 하였다고 원전세권이 소멸하는 것은 아니므로 틀린 설명이다.
• ② 건물전세권이 법정갱신되는 경우 그 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다(제312조 제4항)는 것이 옳은 법리이므로, '2년으로 본다'는 지문은 틀린 설명이다.
• ③ 용익물권자인 전세권자는 목적물에 대한 점유·사용권을 침해하는 불법점유자에게 물권적 청구권으로서 인도를 청구할 수 있으므로 옳은 설명이다.
• ④ 전세권자는 목적물의 현상유지 및 통상의 관리에 속한 수선의무를 스스로 부담하므로 필요비의 상환을 청구할 수 없다(유익비만 청구 가능, 제309조, 제310조)는 것이 옳은 법리이므로 틀린 설명이다.
• ⑤ 전전세권자가 전전세권을 실행(경매신청)하려면 원전세권 및 전전세권 모두 소멸(변제기 도래 등)해야 하므로, 원전세권이 소멸하지 않은 경우에는 경매를 신청할 수 없어 틀린 설명이다.

암기팁

전세권자는 필요비 청구 불가(유익비만 가능), 법정갱신시 기간은 '정함없음'.