공인중개사 일괄경매청구권 · 법정지상권 · 제26회 63번 해설

핵심 해설

제366조의 일괄경매청구권과 법정지상권은 모두 '저당권 설정 당시 건물이 존재'하였는지가 핵심 요건이다. 이 사안은 나대지에 저당권을 설정한 후 건물을 신축한 경우이므로, 저당권설정 당시 건물이 존재하지 않아 법정지상권이 성립하지 않으며(ㄴ 틀림), 일괄경매청구권도 저당권설정자가 신축·소유하는 경우에 한하여 인정되는데 경매개시결정 전 건물이 제3자(A)에게 양도된 경우에는 요건을 갖추지 못한 것으로 보아 일괄경매청구가 부정된다(ㄱ 틀림). 반면 저당권설정 후 토지에 대해 강제경매가 실시되어 매수인이 소유권을 취득한 경우, 저당권자의 우선변제권 보호를 위해 관습법상 법정지상권의 성립이 부정된다(ㄷ 맞음). 그리고 제3취득자가 목적부동산에 필요비를 지출한 경우에는 그 부동산의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있으므로(제367조), 우선상환받을 수 없다는 ㄹ은 틀리다. 따라서 옳은 것은 ㄷ뿐이며 정답은 ④이다.

법령 근거

• 민법 제366조법제처 원문 →
• 민법 제367조법제처 원문 →

이론 근거

법정지상권과 일괄경매청구권 모두 저당권설정 당시 건물의 존재를 전제로 하고, 저당권자의 담보가치 보호가 우선되어 저당권설정 후 성립한 관습법상 법정지상권은 저당권자에게 대항할 수 없다는 것이 판례의 태도이다. 아울러 제367조는 제3취득자의 필요비·유익비에 대해 우선상환권을 인정한다.

쉬운 설명

저당권을 설정할 때 땅에 건물이 없었다면(나대지), 나중에 건물을 지어도 저당권설정 당시 건물이 없었으므로 법정지상권이 생기지 않는다. 또 저당권을 설정한 다음 다른 채권자가 그 땅에 강제경매를 걸어 남이 사간 경우, 저당권자를 보호하기 위해 관습법상 법정지상권도 인정하지 않는다. 반면 저당권 설정 후 땅을 산 사람이 땅을 고치는 데 쓴 돈(필요비)은 경매대가에서 먼저 돌려받을 수 있다.

용어 설명

일괄경매청구권

저당권설정자가 나대지에 저당권을 설정한 후 그 토지에 건물을 축조한 경우, 저당권자가 토지와 건물을 일괄하여 경매를 청구할 수 있는 권리(제366조).

법정지상권

저당권설정 당시 토지와 그 지상건물이 동일인 소유였다가 저당권실행으로 소유자가 달라진 경우, 건물소유자에게 법률상 당연히 인정되는 지상권(제366조).

관습법상 법정지상권

토지와 건물이 동일인 소유였다가 매매, 강제경매 등으로 소유자가 달라진 경우 판례에 의해 인정되는 관습법상의 법정지상권.

선택지별 해설

• ① ㄱ, ㄴ 모두 틀린 설명이므로 이 조합은 옳지 않다.
• ② ㄱ이 틀린 설명이므로 이 조합은 옳지 않다.
• ③ ㄴ, ㄹ 모두 틀린 설명이므로 이 조합은 옳지 않다.
• ④ ㄷ만 옳은 설명이므로 이 조합이 정답이다.
• ⑤ ㄹ이 틀린 설명이므로 이 조합은 옳지 않다.

암기팁

나대지 저당 후 신축 = 법정지상권·일괄경매 모두 원칙적으로 인정 안 됨. 제3취득자 필요비는 우선상환 O.