공인중개사 최우선변제권 · 임차권등기명령 · 제26회 75번 해설

핵심 해설

주택임대차보호법상 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 이미 끝난 주택에 그 이후 새로 입주한 소액임차인은 최우선변제권을 주장할 수 없다(법 제3조의3 제6항). 이는 이미 임차권등기를 마친 종전 임차인의 보증금 회수를 보호하고, 등기 후 입주하는 임차인이 최우선변제권 제도를 악용하는 것을 방지하기 위한 규정이다. 따라서 ②가 옳은 지문이며 정답이다.

법령 근거

• 주택임대차보호법 제3조법제처 원문 →
• 주택임대차보호법 제3조의3법제처 원문 →
• 주택임대차보호법 제8조법제처 원문 →

이론 근거

주택임대차보호법은 사회적 약자인 임차인 보호를 목적으로 대항력·우선변제권·최우선변제권 제도를 두고 있으며, 대항요건의 효력발생시점(수리시), 최우선변제권의 요건(확정일자 불요), 임차권등기 후 입주자의 최우선변제권 배제, 우선변제권이 대지에도 미친다는 점 등이 판례로 확립되어 있다.

쉬운 설명

이사가고 전입신고까지 마친 임차인이 보증금을 못 받으면 '임차권등기'를 해둘 수 있다. 이렇게 등기가 이미 끝난 집에 그 뒤에 새로 들어온 소액임차인은 아무리 보증금이 적어도 최우선변제(제일 먼저 돈 받는 권리)를 받을 수 없다 - 먼저 등기해놓은 임차인을 보호하기 위함이다. 최우선변제권 자체는 확정일자 없이 전입신고+입주만 갖추면 되고, 우선변제권은 건물뿐 아니라 땅값에서도 받을 수 있다.

용어 설명

최우선변제권

소액임차인이 대항요건(주택인도+주민등록)을 갖춘 경우, 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 최우선으로 변제받을 수 있는 권리.

임차권등기명령

임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원에 신청하여 임차권을 등기함으로써 대항력·우선변제권을 유지할 수 있게 하는 제도.

선택지별 해설

• ① 주민등록의 신고는 행정청에 도달한 때가 아니라 행정청이 이를 수리한 때에 비로소 효력이 발생한다는 것이 판례이므로 틀린 설명이다.
• ② 임차권등기가 끝난 주택에 그 후 입주한 소액임차인은 최우선변제권이 배제된다(법 제3조의3 제6항)는 것이 옳은 설명이다.
• ③ 임차권보다 선순위 저당권이 있는 주택이 경매로 매각되면 그 임차권은 대항력을 상실하여 소멸하고, 매수인이 임대인의 지위를 승계하지 않는다는 것이 원칙이므로 틀린 설명이다.
• ④ 소액임차인의 최우선변제권은 경매신청등기 전까지 대항요건(주택인도+주민등록)만 갖추면 되고, 확정일자는 요건이 아니다(확정일자는 순위에 따른 우선변제권의 요건). 따라서 틀린 설명이다.
• ⑤ 판례는 주택임차인의 우선변제권이 건물뿐 아니라 그 대지의 환가대금에도 미친다고 보므로 틀린 설명이다.

암기팁

임차권등기 완료 후 입주한 소액임차인 = 최우선변제권 배제(제3조의3 제6항).