공인중개사 동결효과 · 주택바우처 · 제26회 19번 해설

핵심 해설

임대료 규제(상한제)로 시장균형임대료보다 낮은 임대료가 강제되면, 임대인은 수익성 저하로 유지·보수를 소홀히 하여 임대주택의 질적 수준이 오히려 '저하'되는 경향이 있다. 또한 기존 세입자는 시세보다 저렴한 임대료 혜택을 유지하기 위해 이사를 꺼리게 되어 주거이동이 오히려 '위축(감소)'되는 경향(동결효과, lock-in effect)이 나타난다. 따라서 임대료 규제가 임대주택을 '질적으로 향상'시키고 주거이동을 '촉진'시킨다는 ④는 실제 효과와 반대로 서술된 틀린 설명이다.

이론 근거

임대주택정책 - 임대료 규제(상한제)의 효과, 임대료 보조

쉬운 설명

임대료를 시세보다 낮게 묶어두면, 집주인은 수리·관리에 돈을 안 써서 집 상태가 나빠지고, 세입자는 싼 임대료 혜택을 놓치기 싫어 이사를 안 가려고 합니다. 즉 임대료 규제는 '질 향상'과 '이동 촉진'이 아니라 그 반대(질 저하, 이동 위축)를 가져오므로 ④번이 틀렸습니다.

용어 설명

동결효과(lock-in effect)

임대료 규제로 인해 기존 세입자가 저렴한 임대료 혜택을 잃지 않으려 이사를 꺼리게 되는 현상

주택바우처

저소득 가구에게 임대료의 일부를 보조하는 임대료 보조 정책 수단

선택지별 해설

• ① 주택바우처는 저소득층에게 임대료를 보조해주는 대표적인 임대료 보조 정책이므로 옳은 설명이다.
• ② 임대료 보조금은 저소득층의 실질소득 효과를 통해 주거의 질과 부담능력을 개선하는 데 기여할 수 있으므로 옳은 설명이다.
• ③ 임대료 규제로 수익성이 낮아지면 임대사업자의 신규 공급 유인이 줄어들어 장기적으로 민간 임대주택 공급이 위축될 수 있으므로 옳은 설명이다.
• ④ 임대료 규제 하에서는 임대인의 유지·보수 유인이 줄어 임대주택의 질이 오히려 저하되고, 세입자는 저렴한 임대료를 유지하려 이동을 꺼리게 되어(동결효과) 주거이동이 위축되므로, '질적으로 향상시키고 이동을 촉진한다'는 설명은 틀렸다.
• ⑤ 장기전세주택은 국가·지자체·LH·지방공사가 전세계약 방식으로 공급하는 임대주택으로, 통상 20년 범위 내 운영을 원칙으로 하므로 옳은 설명이다.

암기팁

임대료규제→질 저하 + 동결효과(이동 감소), '향상·촉진' 아님