공인중개사 할인현금수지분석법 · 수익성지수 · 제26회 23번 해설

핵심 해설

할인현금수지분석법(DCF법)은 투자기간 동안 매 기간 발생하는 현금흐름(순영업소득, 매각시 지분복귀액 등)을 각 시점의 현재가치로 할인하여 반영하는 대표적인 동적(할인)투자분석기법이다. 오히려 현금흐름을 시간가치를 고려해 정교하게 반영하는 것이 DCF법의 핵심 특징이므로, '현금흐름을 반영하지 못한다'는 ①은 DCF법의 본질과 반대로 서술된 틀린 설명이다.

이론 근거

부동산 투자분석기법 - 할인법(DCF, NPV, PI)과 비할인법(회계적이익률법)

쉬운 설명

DCF법은 오히려 미래의 현금흐름을 하나하나 현재가치로 환산해서 반영하는 방법이라, '현금흐름을 반영하지 못한다'는 ①번 설명은 정의 자체를 반대로 뒤집은 틀린 설명입니다.

용어 설명

할인현금수지분석법(DCF)

투자기간 동안의 매 기 현금흐름을 요구수익률(할인율)로 할인하여 투자가치를 평가하는 동적 투자분석기법

수익성지수(PI)

현금유입의 현재가치를 현금유출의 현재가치로 나눈 값으로, PI가 1보다 크면 투자타당성이 있다고 판단

선택지별 해설

• ① DCF법은 보유기간 동안의 매기 현금흐름을 할인율로 할인하여 현재가치를 구하는 기법으로, 현금흐름을 반영하지 못한다는 설명은 명백히 틀렸다.
• ② 회계적 이익률법(ARR)은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 비할인법(정태적 기법)이므로 옳은 설명이다.
• ③ NPV=0인 투자안은 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치가 같다는 의미이므로, 수익성지수(PI=현금유입현가/현금유출현가)는 1이 되어 옳은 설명이다.
• ④ 민감도분석은 투입변수(임대료, 공실률, 할인율 등)의 변화가 투자안의 순현재가치 등에 미치는 영향을 분석하는 기법이므로 옳은 설명이다.
• ⑤ 부의 극대화 원칙상 NPV가 큰 투자안을 선택하는 것이 합리적이므로 옳은 설명이다.

암기팁

DCF=현금흐름+화폐의 시간가치(할인)를 모두 반영하는 기법