공인중개사 기능적 진부화 · 경제적 진부화 · 제26회 30번 해설

핵심 해설

건물관리 업무 중 재무·회계관리, 시설이용·임대차계약, 인력관리는 위탁하고 그 외 청소 등 나머지는 소유자가 직접 수행하는 방식은, 일부는 위탁하고 일부는 직접 수행하는 '혼합관리방식'에 해당한다. 이를 전문(위탁)관리방식이라고 서술한 ⑤는 관리방식의 구분을 잘못 적용한 틀린 설명이다.

이론 근거

건물의 내용연수·생애주기 이론 및 부동산관리방식(자가·위탁·혼합관리)

쉬운 설명

관리 업무를 전부 다른 회사에 맡기면 '위탁관리', 전부 소유자가 직접 하면 '자가관리', 일부만 맡기고 일부는 직접 하면 '혼합관리'입니다. 문제의 사례는 일부(재무회계, 임대차, 인력)만 위탁하고 청소 등 나머지는 직접 하므로 '혼합관리방식'인데, ⑤번은 이를 '전문(위탁)관리방식'이라고 잘못 말해서 틀렸습니다.

용어 설명

기능적 진부화

설계, 설비 등 건물 자체의 기능적 결함으로 인해 발생하는 가치 손실

경제적 진부화

인근환경 변화, 시장성 감퇴 등 외부 요인에 의해 발생하는 가치 손실

혼합관리방식

관리업무의 일부는 소유자가 직접 관리하고 나머지 일부는 전문업체에 위탁하는 관리방식

선택지별 해설

• ① 건물과 부지의 부적응, 설계·설비 불량, 외관·디자인 낙후는 기능적 진부화(내용연수)에 영향을 미치는 요인이므로 옳은 설명이다.
• ② 인근지역의 변화, 환경 부적합, 시장성 감퇴 등은 경제적 내용연수(경제적 진부화)에 영향을 미치는 요인이므로 옳은 설명이다.
• ③ 안정단계에서 양호한 관리가 이루어지면 그 안정적인 국면이 더 오래 지속될 수 있으므로 옳은 설명이다.
• ④ 노후단계는 구조·설비·외관 등이 점차 악화되어가는 건물 생애주기의 단계이므로 옳은 설명이다.
• ⑤ 주요 관리업무 일부는 위탁하고 나머지는 소유자가 직접 수행하는 것은 자가관리와 위탁관리를 혼합한 '혼합관리방식'에 해당하므로, 이를 전문(위탁)관리방식이라 한 것은 틀린 설명이다.

암기팁

일부위탁+일부직접=혼합관리(전부위탁=위탁관리와 구분)