공인중개사 토지 신탁방식 · 사업수탁방식 · 제26회 31번 해설

핵심 해설

토지신탁(개발)방식은 토지소유자가 신탁회사에 토지의 소유권을 형식적으로 이전(신탁)하고, 신탁회사(수탁자)가 사업주체가 되어 개발·처분·관리하는 방식이다. 반면 사업수탁방식은 소유권 이전 없이 토지소유자 명의를 그대로 유지한 채 개발업자(수탁회사)가 사업 진행을 대행하며, 사업주체는 여전히 토지소유자이다. 두 방식은 소유권 이전 여부와 사업주체가 서로 다르므로, 이를 동일하다고 서술한 ③은 틀린 설명이다.

이론 근거

민간 부동산개발방식(자체개발·지주공동사업·신탁방식·사업수탁방식·컨소시엄)

쉬운 설명

토지신탁방식은 땅 주인이 신탁회사에 소유권을 넘기고 신탁회사가 사업의 주인이 되지만, 사업수탁방식은 소유권을 안 넘기고 원래 땅 주인이 그대로 사업주인으로 남습니다. 이 둘은 소유권 이전 여부와 사업주체가 다른데 ③번은 같다고 해서 틀렸습니다.

용어 설명

토지(개발)신탁방식

토지소유자가 신탁회사에 토지 소유권을 이전하고, 신탁회사가 사업주체가 되어 개발·처분 후 수익을 배분하는 방식

사업수탁방식

토지소유자 명의를 유지한 채 개발업자가 사업 진행을 대행하는 방식으로 소유권 이전이 없음

등가교환방식

토지소유자가 제공한 토지와 개발업자가 부담한 공사비의 비율에 따라 개발된 건물을 나누는 방식

선택지별 해설

• ① 자체개발사업은 사업시행자가 주도적으로 사업을 추진할 수 있는 장점이 있으나, 자금조달·시장위험을 스스로 부담하므로 위험도 크다는 것이 옳은 설명이다.
• ② 토지소유자와 개발업자가 토지가격과 공사비 비율에 따라 개발된 부동산을 나누는 방식은 등가교환방식의 정의와 일치하므로 옳은 설명이다.
• ③ 토지신탁방식은 소유권이 신탁회사로 이전되고 신탁회사가 사업주체가 되는 반면, 사업수탁방식은 소유권 이전 없이 토지소유자가 사업주체로 남으므로, 두 방식이 동일하다는 설명은 틀렸다.
• ④ 자금조달이나 기술보완을 위해 법인들이 컨소시엄을 구성하여 사업을 추진하는 것은 컨소시엄구성방식의 정의와 일치하므로 옳은 설명이다.
• ⑤ 토지소유자가 사업시행자가 되어 건설업체에 도급을 주고 분양수입금으로 공사비를 지급하는 방식은 분양금(공사비)지급형 사업방식의 정의와 일치하므로 옳은 설명이다.

암기팁

신탁방식=소유권이전+신탁사가 주체, 사업수탁방식=소유권유지+원소유자가 주체