공인중개사 일괄경매청구권 · 제30회 63번 해설
甲은 그 소유 나대지(X)에 乙에 대한 채무담보를 위 해 乙명의의 저당권을 설정하였다. 이후 丙은 X에 건물(Y)을 신축하여 소유하고자 甲으로부터 X를 임 차하여 Y를 완성한 후, Y에 丁명의의 저당권을 설정 하였다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판 례에 따름)
저당권설정자의 일괄경매청구권(민법 제365조)은 저당권 설정 당시 나대지였던 토지에 저당권설정자 본인이 그 후 건물을 축조한 경우에 한하여 인정된다. 제30회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 63번 문제입니다. 정답은 ②입니다.
- ① 乙은 甲에 대한 채권과 분리하여 자신의 저당권을 타인 에게 양도할 수 없다.
- ② 乙이 X에 대한 저당권을 실행하는 경우, Y에 대해서도 일괄경매를 청구할 수 있다.
- ③ 丁의 Y에 대한 저당권 실행으로 戊가 경락을 받아 그 대금을 완납하면, 특별한 사정이 없는 한 丙의 X에 관 한 임차권은 戊에게 이전된다.
- ④ 丁의 Y에 대한 저당권이 실행되더라도 乙의 저당권은 소멸하지 않는다.
- ⑤ 甲이 X를 매도하는 경우, 乙은 그 매매대금에 대해 물 상대위권을 행사할 수 없다.
정답 ②
핵심 해설
저당권설정자의 일괄경매청구권(민법 제365조)은 저당권 설정 당시 나대지였던 토지에 저당권설정자 본인이 그 후 건물을 축조한 경우에 한하여 인정된다. 이 사안에서는 저당권설정자 甲이 아니라 제3자인 丙이 甲으로부터 토지를 임차하여 건물(Y)을 신축·소유한 것이므로, 저당권자 乙은 일괄경매청구권을 행사할 수 없다(丙 소유 건물에 대한 경매까지 청구할 수 없음). 따라서 ②가 틀린 설명이다.
법령 근거
- 민법 제365조법제처 원문 →
쉬운 설명
저당권설정자의 일괄경매청구권은 저당권 설정 당시 나대지였던 토지에 설정자 본인이 그 후 건물을 지은 경우에만 인정된다. 이 문제의 핵심은 이 사안처럼 제3자(丙)가 토지를 임차해 건물을 신축한 경우에는 저당권자가 그 건물까지 일괄경매를 청구할 수 없다는 점이다. 나머지 지문도 참고하면 저당권은 피담보채권과 분리해 양도할 수 없고, 건물 경락인은 토지 임차권도 함께 취득하며, 서로 다른 목적물에 대한 저당권끼리는 실행되어도 영향이 없고, 매매대금은 물상대위 대상이 아니다.
용어 설명
- 일괄경매청구권
- 저당권설정자가 저당권 설정 후 저당토지 위에 건물을 축조한 경우, 저당권자가 토지와 함께 그 건물도 일괄하여 경매를 청구할 수 있는 권리(제365조). 다만 건물의 매각대금에서는 우선변제를 받을 수 없다.
선택지별 해설
- ① 옳음. 저당권은 피담보채권에 대한 수반성이 있어, 채권과 분리하여 저당권만 양도할 수 없다.
- ② 틀림(정답). 일괄경매청구권은 저당권설정자 본인이 건물을 축조한 경우에 인정되며, 제3자(丙)가 신축한 경우에는 인정되지 않는다.
- ③ 옳음. 토지 임차인이 신축한 건물(및 그 부지 임차권)에 대해 저당권이 실행되면, 그 건물에 대한 경락인은 종된 권리인 토지 임차권도 함께 취득한다(판례).
- ④ 옳음. Y(건물)에 대한 丁의 저당권 실행은 X(토지)에 대한 乙의 저당권과는 별개의 목적물에 대한 것이므로 乙의 저당권에 영향이 없다.
- ⑤ 옳음. 저당목적물의 매매대금은 저당권자의 물상대위 대상이 아니다(물상대위는 멸실·훼손·공용징수로 인한 대위물에 한정, 제370조·제342조).
암기팁
일괄경매는 '내가 지은 집'에만 통한다 — 남(제3자)이 지은 집은 얹혀갈 수 없다.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제30회 63번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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