주택관리사보 1차 원상회복의무 · 해제의 제3자 · 제12회 39번 해설

핵심 해설

계약이 해제되면 그 계약으로 옮겨 갔던 물권은 등기를 되돌리지 않아도 당연히 원래의 소유자에게 복귀한다는 것이 판례다. 해제의 의사표시가 도달한 때 이미 소유권이 甲에게 돌아오므로, 등기가 회복되어야 복귀한다고 한 ②가 옳지 않다.

법령 근거

• 민법 제543조법제처 원문 →
• 민법 제548조법제처 원문 →

판례 근거

• 선택지 ② · 계약해제로 물권이 등기 없이 복귀하는가 계약이 해제되면 그 계약에 따라 이전되었던 물권은 말소등기 없이도 당연히 원래의 소유자에게 복귀한다.
• 선택지 ④ · 해제 전 대항요건을 갖춘 임차인이 민법 제548조 제1항 단서의 제3자인가 — 대법원 2008.04.10. 선고 2007다38908 해제 전에 목적물을 임차하여 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 제3자에 해당하여 해제로 권리를 잃지 않는다.
• 선택지 ⑤ · 계약이 해제된 뒤에도 착오를 이유로 취소할 수 있는가 — 대법원 1996.12.06. 선고 95다24982 해제와 취소는 요건과 효과가 다른 별개의 제도이므로, 계약이 해제된 뒤에도 착오를 이유로 그 계약을 취소할 수 있다.

쉬운 설명

甲과 乙: 甲이 아파트를 팔고 잔금을 받기 전에 먼저 등기를 넘겨 주었는데 乙이 잔금을 내지 않아 계약을 풀었다. 계약이 풀리면 소유권은 등기를 되돌리기 전에 이미 甲에게 돌아와 있다. 다만 풀기 전에 끼어든 丙 같은 사람은 따로 보호받는다.

용어 설명

원상회복의무

계약이 해제된 때 각 당사자가 상대방을 계약 이전 상태로 되돌려 놓아야 하는 의무. 돌려줄 금전에는 받은 날부터 이자를 붙인다.

해제의 제3자

해제된 계약을 바탕으로 새로운 이해관계를 맺고 등기·인도 등 대항요건까지 갖춘 자. 해제로 권리를 잃지 않는다.

선택지별 해설

• ① 계약이 해제되면 그 계약은 처음부터 없었던 것처럼 되므로 아직 이행하지 않은 채무는 소멸한다. 乙의 잔금지급의무가 소멸하므로 옳다.
• ② 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다(민법 제543조 제1항). 계약이 해제되면 그 계약으로 옮겨 갔던 물권은 그 의사표시가 도달한 때에 등기를 되돌리지 않아도 당연히 원래 소유자에게 복귀한다는 것이 판례다. 등기가 회복되어야 소유권이 복귀한다고 한 부분이 옳지 않다.(정답)
• ③ 계약이 해제된 때에는 각 당사자가 원상회복의 의무를 지고, 반환할 금전에는 그 받은 날부터 이자를 붙여야 한다(민법 제548조). 조문 그대로여서 옳다.
• ④ 해제는 제3자의 권리를 해하지 못한다(민법 제548조 제1항 단서). 해제 전에 임차하여 대항요건까지 갖춘 丙은 여기의 제3자에 해당하므로 甲은 丙에게 퇴거를 요구할 수 없다.
• ⑤ 해제와 취소는 요건과 효과가 다른 별개의 제도이므로, 계약이 해제된 뒤에도 착오를 이유로 그 계약을 취소할 수 있다는 것이 판례다.

암기팁

해제하면 소유권은 등기보다 먼저 돌아온다 — 등기는 뒤따라가는 정리 작업이다.