주택관리사보 1차 동시이행의 항변권 · 임차권등기명령 · 제23회 36번 해설

핵심 해설

판례에 따르면 가압류등기가 있는 부동산의 매매에서 매도인의 소유권이전등기의무와 가압류등기 말소의무는 매수인의 대금지급의무와 동시이행 관계다(ㄱ). 반면 임차권등기명령에 따른 임차권등기의 말소의무는 임대인의 보증금 반환이 먼저이고(ㄴ), 담보 목적 가등기의 말소의무도 피담보채무의 변제가 먼저다(ㄷ). 따라서 동시이행 관계는 ㄱ뿐이고 정답은 ①이다.

법령 근거

• 민법 제536조법제처 원문 →
• 주택임대차보호법

판례 근거

• 보기 ㄱ · 가압류등기 있는 부동산 매매의 동시이행 — 대법원 2000.11.28. 선고 2000다8533 가압류등기가 있는 부동산 매매에서 매도인의 소유권이전등기의무 및 가압류등기 말소의무와 매수인의 대금지급의무는 동시이행 관계에 있다.
• 보기 ㄴ · 임차권등기명령에 따른 임차권등기 말소와 보증금 반환 — 대법원 2005.06.09. 선고 2005다4529 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 말소의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계가 아니며 보증금 반환의무가 먼저 이행되어야 한다.
• 보기 ㄷ · 담보가등기 말소와 피담보채무 변제 — 대법원 1984.09.11. 선고 84다카781 채권담보 목적의 가등기 말소의무와 피담보채무 변제의무는 동시이행 관계가 아니며 피담보채무의 변제가 먼저다.

쉬운 설명

같은 순간에 주고받는 것이 공평한 관계만 동시이행이다. 담보로 걸어 둔 등기(임차권등기·담보가등기)는 돈을 먼저 받아야 지울 이유가 생기므로 돈을 갚는 쪽이 먼저다.

용어 설명

동시이행의 항변권

쌍무계약에서 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 이행을 거절할 수 있는 권리

임차권등기명령

임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원 명령으로 임차권등기를 해 대항력·우선변제권을 유지하는 제도

담보가등기

채권을 담보할 목적으로 해 두는 가등기

보기별 해설

• ㄱ 동시이행 관계다. 판례에 따르면 매도인은 가압류등기까지 말소한 완전한 소유권이전등기를 해 줄 의무가 있고, 이는 매수인의 대금지급의무와 동시이행 관계에 있다.
• ㄴ 동시이행 관계가 아니다. 판례에 따르면 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 임차인의 권리를 지키는 담보 기능만 하므로 임대인의 보증금 반환의무가 먼저 이행되어야 한다.
• ㄷ 동시이행 관계가 아니다. 판례에 따르면 채권담보 목적의 가등기 말소의무보다 피담보채무의 변제의무가 먼저다.

선택지별 해설

• ① 동시이행 관계는 ㄱ뿐이다. (정답)
• ② ㄷ은 피담보채무 변제가 먼저인 선이행 관계라 동시이행이 아니고, ㄱ이 빠졌다.
• ③ ㄴ은 보증금 반환이 먼저라 동시이행 관계가 아니다.
• ④ ㄴ·ㄷ 모두 돈을 갚는 쪽이 먼저인 관계이고, 동시이행 관계인 ㄱ이 빠졌다.
• ⑤ ㄴ·ㄷ은 동시이행 관계가 아니다.

암기팁

담보 성격 등기의 말소(임차권등기명령 등기·담보가등기·저당권등기) = 돈 먼저. 가압류 있는 매매 = 말소+이전등기 ↔ 대금 동시.