주택관리사보 1차 이중매매 · 수권행위 · 제24회 21번 해설

핵심 해설

대리행위의 하자 유무는 대리인을 표준으로 결정한다(제116조 제1항). 판례는 대리인이 매도인의 배임행위에 적극 가담하여 이중매매를 했다면 본인이 그 사정을 몰랐더라도 그 매매는 반사회질서의 법률행위로 무효라고 본다. 따라서 丙이 몰랐다는 이유로 丙 명의 등기가 유효하다는 ⑤가 옳지 않다.

법령 근거

• 민법 제103조법제처 원문 →
• 민법 제114조법제처 원문 →
• 민법 제116조법제처 원문 →

판례 근거

• 선택지 ④ · 이중매매에서 제2매수인 측의 적극 가담과 반사회질서 무효 — 대법원 1970.10.23. 선고 70다2038 매도인의 배임행위에 제2매수인이 적극 가담한 이중매매는 반사회질서의 법률행위로 무효이고 그 무효는 제3자에게도 주장할 수 있다.
• 선택지 ⑤ · 대리인이 배임행위에 적극 가담한 경우 본인의 선의가 영향을 주는가 대리인이 매도인의 배임행위에 적극 가담하여 이중매매를 한 경우 본인이 그 사정을 몰랐더라도 반사회질서의 법률행위가 된다.

쉬운 설명

甲은 X토지를 乙에게 먼저 팔고 다시 丙에게 판 매도인, 丁은 丙을 대신해 계약한 대리인이다. 계약을 실제로 맺은 사람은 丁이므로 나쁜 사정을 알았는지는 丁을 보고 따진다. 丁이 배임에 적극 가담했으니 丙이 몰랐어도 계약은 무효다.

용어 설명

이중매매

매도인이 같은 부동산을 이미 한 사람에게 팔고 등기를 넘기기 전에 다른 사람에게 다시 파는 것

수권행위

본인이 대리인에게 대리권을 주는 행위

적극 가담

매도인이 배임한다는 사실을 아는 데 그치지 않고 매도를 요청하거나 유도하는 등 배임행위에 적극적으로 참여하는 것

선택지별 해설

• ① 수권행위는 본인이 대리인에게 대리권을 주는 행위이므로 그 하자 유무는 행위자인 본인 丙을 기준으로 판단한다.
• ② 제116조 제1항에 따라 의사표시의 하자나 어떤 사정을 알았는지 여부는 대리인 丁을 표준으로 결정한다.
• ③ 대리행위의 효과는 본인에게 직접 생기므로(제114조), 대리행위의 하자로 생긴 효과(무효·취소 등)도 본인 丙에게 귀속된다.
• ④ 판례에 따르면 제2매수인 측이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 이중매매는 제103조 위반으로 절대적 무효이므로, 제1매수인 乙도 그 무효를 주장할 수 있다.
• ⑤ 판례에 따르면 대리인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 경우 본인이 그 사정을 몰랐더라도 그 매매는 반사회질서의 법률행위로 무효이므로, 丙 명의의 소유권이전등기도 무효다. (정답)

암기팁

하자는 '계약한 사람(대리인)' 기준 — 대리인이 나쁘면 본인이 착해도 무효.