주택관리사보 2차 임대의무기간 · 장기전세주택 · 제12회 5번 해설

핵심 해설

임대주택은 임대의무기간이 지나기 전에는 매각할 수 없는 것이 원칙이고, 임대사업자 사이의 매각 같은 예외는 별도로 정한다. 문항의 임대주택법은 폐지되었고 지금은 민간임대주택에 관한 특별법 제43조와 공공주택 특별법 제50조의2가 이를 나누어 정한다. 지금 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제2항은 임대의무기간 중에도 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다고 정하므로, 시ㆍ도지사에게 신고한다는 ④는 맞지 않아 정답이다. 다만 ②의 매입임대주택 임대의무기간은 지금 민간임대주택에 관한 특별법에서 단기민간임대주택 6년ㆍ장기일반민간임대주택 10년 등으로, 공공주택 특별법 시행령 제54조에서 그 밖의 공공임대주택 5년 등으로 갈려 5년이라고 하나로 말할 수 없다.

법령 근거

• 임대주택법 제16조법제처 원문 →
• 민간임대주택에 관한 특별법 제2조법제처 원문 →
• 민간임대주택에 관한 특별법 제43조법제처 원문 →
• 공공주택 특별법 제50조의2법제처 원문 →
• 공공주택 특별법 제54조법제처 원문 →

쉬운 설명

임대의무기간 중 다른 임대사업자에게 파는 경우의 신고 상대는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이다. ④는 시ㆍ도지사라고 적어 틀렸다. 매입임대주택의 임대의무기간은 지금 민간은 6년ㆍ10년, 공공은 5년 등으로 갈려 ②의 5년도 지금은 옳다고 단정할 수 없다.

용어 설명

임대의무기간

임대사업자가 민간임대주택을 계속 임대하여야 하고 그 기간이 지나지 아니하면 양도할 수 없는 기간이다(민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항).

장기전세주택

국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택이다(공공주택 특별법 시행령 제2조 제1항 제4호).

선택지별 해설

• ① 장기전세주택은 임대개시일부터 20년이 지나지 아니하면 매각할 수 없다는 설명이다. 임대주택법 제16조 제1항 제2호의2와 같은 내용이고, 지금도 공공주택 특별법 시행령 제54조 제1항 제5호가 장기전세주택의 임대의무기간을 20년으로 정하므로 옳은 설명이다.
• ② 매입임대주택은 임대개시일부터 5년이 지나지 아니하면 매각할 수 없다는 설명이다. 임대주택법 제16조 제1항 제4호는 이 기간을 대통령령에 맡기고 있고, 지금 공공주택 특별법 시행령 제54조 제1항은 임대의무기간을 공공임대주택의 종류별로 나누어 정하면서 그 밖의 공공임대주택은 5년으로 정한다. 지금 민간임대주택에 관한 특별법은 임대의무기간을 단기민간임대주택 6년, 장기일반민간임대주택과 공공지원민간임대주택 10년으로 정하고(같은 법 제43조 제1항, 제2조 제4호ㆍ제5호ㆍ제6호의2) 공공주택 특별법 시행령은 6년ㆍ10년인 경우도 정하므로, 매입임대주택의 임대의무기간을 5년이라고 하나로 말할 수 없다.
• ③ 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년이 지나지 아니하면 매각할 수 없다는 설명이다. 임대주택법 제16조 제1항 제2호와 같은 내용이며, 지금은 공공주택 특별법 시행령 제54조 제1항이 국민임대주택ㆍ행복주택ㆍ통합공공임대주택의 임대의무기간을 30년으로 정한다. 옳은 설명이다.
• ④ 임대사업자는 임대의무기간 중에도 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다(민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제2항). 이 보기는 신고 상대를 시ㆍ도지사라고 적어 맞지 않다. (정답)
• ⑤ 임대주택 매매계약서에는 매입하는 자가 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 분명하게 밝혀야 한다. 임대주택법 제16조 제2항과 같은 내용이고, 지금은 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제2항이 양수도계약서에 이를 명시하도록 정하므로 옳은 설명이다.