임대의무기간과 매각·양도 제한
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공공주택 특별법 시행령 제54조
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공공주택 특별법 시행령 제54조(공공임대주택의 임대의무기간)
① 법 제50조의2제1항에서 “대통령령으로 정한 임대의무기간”이란 그 공공임대주택의 임대개시일부터 다음 각 호의 기간을 말한다. <개정 2020. 9. 8., 2022. 12. 29.>
1. 영구임대주택: 50년
2. 국민임대주택: 30년
3. 행복주택: 30년
4. 통합공공임대주택: 30년
5. 장기전세주택: 20년
6. 제1호부터 제5호까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택 중 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 6년 이상 10년 미만으로 정하여 신고한 주택: 6년
7. 제1호부터 제5호까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택 중 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택: 10년
8. 제1호부터 제7호까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택: 5년
② 법 제50조의2제2항제2호에 따라 임대의무기간이 지나기 전에도 임차인 등에게 분양전환할 수 있는 경우는 다음 각 호와 같다.
1. 공공주택사업자가 경제적 사정 등으로 공공임대주택에 대한 임대를 계속할 수 없는 경우로서 공공주택사업자가 국토교통부장관의 허가를 받아 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 법 제50조의3제1항에 해당하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다.
2. 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 분양전환공공임대주택에 대하여 공공주택사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 공공주택사업자가 임차인에게 법 제50조의3에 따라 분양전환하는 경우
3. 주택도시기금의 융자를 받아 주택이 없는 근로자를 위하여 건설한 공공임대주택(1994년 9월 13일 이전에 사업계획승인을 받은 경우로 한정한다)을 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아 분양전환하는 경우. 이 경우 법 제50조의3제1항의 요건을 충족하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다.
③ 공공주택사업자가 제2항제1호에 따라 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 승인 허가를 받으려는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류를 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.
1. 2년 연속 적자가 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 손익계산서
2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 현금흐름표
3. 최근 12개월간 해당 공공주택사업자의 전체 공공임대주택 중 임대되지 아니한 주택의 비율이 100분의 20 이상이고 같은 기간 동안 특정 공공임대주택이 계속하여 임대되지 아니하였다는 사실을 입증할 수 있는 서류
4. 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 공공임대주택의 철거가 예정되어 임대사업을 계속하기 곤란한 사실을 입증할 수 있는 서류
④ 전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택을 제외한 공공건설임대주택을 제2항제1호 또는 제2호에 따라 분양전환하는 경우 그 분양전환가격의 산정 기준은 국토교통부령으로 정한다.
⑤ 제2항제1호 및 제3호에 따른 분양전환 허가 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
출처: 공공주택 특별법 시행령 [시행 2026. 9. 8.] [대통령령 제36659호, 2026. 9. 8., 일부개정] 국가법령정보센터 원문 대조 · 이 개념 기출 9문항 중 8문항이 인용1. 영구임대주택: 50년
2. 국민임대주택: 30년
3. 행복주택: 30년
4. 통합공공임대주택: 30년
5. 장기전세주택: 20년
6. 제1호부터 제5호까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택 중 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 6년 이상 10년 미만으로 정하여 신고한 주택: 6년
7. 제1호부터 제5호까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택 중 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택: 10년
8. 제1호부터 제7호까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택: 5년
② 법 제50조의2제2항제2호에 따라 임대의무기간이 지나기 전에도 임차인 등에게 분양전환할 수 있는 경우는 다음 각 호와 같다.
1. 공공주택사업자가 경제적 사정 등으로 공공임대주택에 대한 임대를 계속할 수 없는 경우로서 공공주택사업자가 국토교통부장관의 허가를 받아 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 법 제50조의3제1항에 해당하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다.
2. 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 분양전환공공임대주택에 대하여 공공주택사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 공공주택사업자가 임차인에게 법 제50조의3에 따라 분양전환하는 경우
3. 주택도시기금의 융자를 받아 주택이 없는 근로자를 위하여 건설한 공공임대주택(1994년 9월 13일 이전에 사업계획승인을 받은 경우로 한정한다)을 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아 분양전환하는 경우. 이 경우 법 제50조의3제1항의 요건을 충족하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다.
③ 공공주택사업자가 제2항제1호에 따라 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 승인 허가를 받으려는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류를 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.
1. 2년 연속 적자가 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 손익계산서
2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 현금흐름표
3. 최근 12개월간 해당 공공주택사업자의 전체 공공임대주택 중 임대되지 아니한 주택의 비율이 100분의 20 이상이고 같은 기간 동안 특정 공공임대주택이 계속하여 임대되지 아니하였다는 사실을 입증할 수 있는 서류
4. 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 공공임대주택의 철거가 예정되어 임대사업을 계속하기 곤란한 사실을 입증할 수 있는 서류
④ 전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택을 제외한 공공건설임대주택을 제2항제1호 또는 제2호에 따라 분양전환하는 경우 그 분양전환가격의 산정 기준은 국토교통부령으로 정한다.
⑤ 제2항제1호 및 제3호에 따른 분양전환 허가 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
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공공주택 특별법 제50조의2(공공임대주택의 매각제한)
① 공공주택사업자는 공공임대주택을 5년 이상의 범위에서 대통령령으로 정한 임대의무기간이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간이 지나기 전에도 공공임대주택을 매각할 수 있다.<개정 2023. 4. 18.>
1. 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 다른 공공주택사업자에게 매각하는 경우. 이 경우 해당 공공임대주택을 매입한 공공주택사업자는 기존 공공주택사업자의 지위를 포괄적으로 승계한다.
2. 임대의무기간의 2분의 1이 지나 공공주택사업자가 임차인과 합의한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우로서 임차인 등에게 분양전환하는 경우
3. 공공매입임대주택이 복합지구, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역, 「주택법」에 따른 주택건설사업 등 국토교통부령으로 정하는 지구ㆍ구역 및 사업 등에 포함된 경우로서 공공주택사업자가 해당 지역의 공공매입임대주택 재고 유지를 위한 공공매입임대주택 공급계획, 매각 또는 교환 방법, 입주자 이주대책 등 국토교통부령으로 정하는 사항에 대하여 국토교통부장관의 승인을 받은 경우
[본조신설 2015. 8. 28.]
[종전 제50조의2는 제49조의5로 이동 <2015. 8. 28.>]
출처: 공공주택 특별법 [법률 제21895호, 2026. 9. 8., 일부개정] 국가법령정보센터 원문 대조 · 이 개념 기출 9문항 중 7문항이 인용② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간이 지나기 전에도 공공임대주택을 매각할 수 있다.<개정 2023. 4. 18.>
1. 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 다른 공공주택사업자에게 매각하는 경우. 이 경우 해당 공공임대주택을 매입한 공공주택사업자는 기존 공공주택사업자의 지위를 포괄적으로 승계한다.
2. 임대의무기간의 2분의 1이 지나 공공주택사업자가 임차인과 합의한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우로서 임차인 등에게 분양전환하는 경우
3. 공공매입임대주택이 복합지구, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역, 「주택법」에 따른 주택건설사업 등 국토교통부령으로 정하는 지구ㆍ구역 및 사업 등에 포함된 경우로서 공공주택사업자가 해당 지역의 공공매입임대주택 재고 유지를 위한 공공매입임대주택 공급계획, 매각 또는 교환 방법, 입주자 이주대책 등 국토교통부령으로 정하는 사항에 대하여 국토교통부장관의 승인을 받은 경우
[본조신설 2015. 8. 28.]
[종전 제50조의2는 제49조의5로 이동 <2015. 8. 28.>]
민간임대주택에 관한 특별법 제43조(임대의무기간 및 양도 등)
① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호ㆍ제5호 또는 제6호의2에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.<개정 2020. 8. 18., 2021. 9. 14., 2024. 12. 3.>
② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.
③ 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하려는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 이 경우 양도받는 자가 임대사업자로 등록하는 경우에는 제2항 후단을 적용한다.<개정 2020. 6. 9.>
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.<개정 2020. 8. 18.>
1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2제1항제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우
3. 제6조제1항제11호에 따라 말소하는 경우
⑤ 임대사업자가 제2항에 따라 임대의무기간 동안 다른 임대사업자에게 민간임대주택을 양도하기 위하여 신고하거나 제3항에 따라 임대의무기간이 지난 후 공공지원민간임대주택을 양도하기 위하여 신고하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 그 내용을 검토하여 이 법에 적합하면 신고를 수리하여야 한다.<신설 2020. 6. 9., 2020. 8. 18.>
⑥ 임대사업자는 제3항에 따라 신고된 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택과 제5항에 따라 신고가 수리된 공공지원민간임대주택을 양도할 수 있다.<신설 2020. 6. 9., 2020. 8. 18., 2024. 12. 3.>
출처: 민간임대주택에 관한 특별법 [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정] 국가법령정보센터 원문 대조 · 이 개념 기출 9문항 중 3문항이 인용② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.
③ 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하려는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 이 경우 양도받는 자가 임대사업자로 등록하는 경우에는 제2항 후단을 적용한다.<개정 2020. 6. 9.>
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.<개정 2020. 8. 18.>
1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2제1항제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우
3. 제6조제1항제11호에 따라 말소하는 경우
⑤ 임대사업자가 제2항에 따라 임대의무기간 동안 다른 임대사업자에게 민간임대주택을 양도하기 위하여 신고하거나 제3항에 따라 임대의무기간이 지난 후 공공지원민간임대주택을 양도하기 위하여 신고하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 그 내용을 검토하여 이 법에 적합하면 신고를 수리하여야 한다.<신설 2020. 6. 9., 2020. 8. 18.>
⑥ 임대사업자는 제3항에 따라 신고된 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택과 제5항에 따라 신고가 수리된 공공지원민간임대주택을 양도할 수 있다.<신설 2020. 6. 9., 2020. 8. 18., 2024. 12. 3.>
3 쉬운 설명
임대의무기간 = 「임대주택을 계속 임대해야 하고, 그 기간이 지나기 전에는 팔 수 없는 기간」
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공공임대주택은 유형마다 기간이 다릅니다. 영구임대주택은 50년, 국민임대주택·행복주택·통합공공임대주택은 30년, 장기전세주택은 20년입니다(임대개시일부터). 민간임대주택은 단기민간임대주택이 6년 이상, 장기일반민간임대주택과 공공지원민간임대주택이 10년 이상입니다. 기출에 「임대주택법」으로 나온 임대의무기간 문항은 지금 공공임대주택은 「공공주택 특별법」, 민간임대주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」이 정합니다.
공공임대주택의 임대의무기간 (시행령상)
| 유형 | 임대의무기간 |
|---|---|
| 영구임대주택 | 50년 |
| 국민임대주택 · 행복주택 · 통합공공임대주택 | 30년 |
| 장기전세주택 | 20년 |
| 그 밖의 공공임대주택 (임대 조건 신고 때 계약기간을 6년 이상 10년 미만으로 신고 / 10년 이상으로 신고 / 그 밖) | 6년 / 10년 / 5년 |
⚠️ 기출(옛 임대주택법)에서는 재원(국가·지방자치단체 재정, 국민주택기금)에 따라 50년·30년을 정했으나, 현행은 유형별로 정하며 숫자는 같습니다.
민간임대주택을 임대의무기간 중에 넘길 때
임대의무기간 중 양도→시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고→다른 임대사업자에게 양도→양수인이 임대사업자 지위를 포괄 승계 (양수도계약서에 명시)
임대의무기간이 지난 뒤에 양도할 때도 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고합니다. 부도·파산 같은 사정으로 임대를 계속할 수 없을 때 임대사업자가 아닌 자에게 양도하려면 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받습니다. 공공임대주택은 다른 공공주택사업자에게 매각하는 경우 등에 한해 임대의무기간 전에도 매각할 수 있습니다.
이것만은 헷갈리지 말자
- 영구임대 50년, 국민임대 30년, 장기전세 20년입니다. 영구임대·국민임대를 40년, 장기전세를 10년·15년·25년·30년으로 쓴 서술은 틀립니다.
- 임대의무기간 중 다른 임대사업자에게 양도할 때 신고 상대는 시ㆍ도지사가 아니라 시장ㆍ군수ㆍ구청장입니다.
- 민간임대주택은 「3년이 지난 후」 양도할 수 있는 것이 아니라 단기 6년·장기일반 10년 이상의 임대의무기간이 지나야 합니다.
4 이 개념이 나온 기출문제
해설·법령 근거까지 가입 없이 보실 수 있습니다. 최신 5개년 문항은 여기 나오지 않습니다.
5 체크리스트 + 암기팁
암기팁. 임대의무기간(년) — 영구 50 · 국민·행복·통합 30 · 장기전세 20.
함정 주의. 신고·허가 상대를 구분한다 — 임대의무기간 중 다른 임대사업자에게 양도하는 신고도, 경제적 사정으로 임대사업자가 아닌 자에게 양도하는 허가도 상대는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이다(시ㆍ도지사가 아니다). 기출의 「시ㆍ도지사에게 신고」(제12회 5번 ④)와 「시ㆍ도지사의 허가」(제15회 31번 ③)는 출제 당시에도 틀린 보기였다.
- 공공임대주택 임대의무기간(시행령상): 임대개시일부터 영구임대주택 50년, 국민임대주택·행복주택·통합공공임대주택 30년, 장기전세주택 20년이다(공공주택 특별법 시행령 제54조①1호~5호). 영구 50 · 국민 30 · 장기전세 20의 짝(50 - 30 - 20)이 옳고, 영구임대주택이나 국민임대주택 40년, 장기전세주택 10년·30년은 틀린 숫자다.
- 그 밖의 임대의무기간: 시행령 제1호~제5호에 해당하지 않는 공공임대주택은 임대 조건 신고 때 계약기간을 6년 이상 10년 미만으로 신고한 주택 6년, 10년 이상으로 신고한 주택 10년, 그 밖은 5년이다(공공주택 특별법 시행령 제54조①6호~8호). 민간임대주택은 단기 6년 이상, 장기일반·공공지원 10년 이상이다(민간임대주택에 관한 특별법 제2조·제43조①). ⚠️ 기출에서는 매입임대주택 임대의무기간을 5년으로 적었으나, 현행은 민간 6년·10년, 공공 5년 등으로 갈린다.
- 민간임대주택 양도: 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 양도할 수 있고, 양수인은 양도인의 임대사업자 지위를 포괄 승계하며 양수도계약서에 명시한다(민간임대주택에 관한 특별법 제43조②). 임대의무기간이 지난 후 양도도 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하고(같은 법 제43조③), 부도·파산 등 경제적 사정이면 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 양도할 수 있다(같은 법 제43조④).
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- 공공임대주택 매각제한 예외: 공공주택사업자는 임대의무기간이 지나기 전에는 매각할 수 없으나, 다른 공공주택사업자에게 매각하는 경우(매입자가 기존 사업자의 지위를 포괄 승계), 임대의무기간의 2분의 1이 지나 임차인과 합의하여 임차인 등에게 분양전환하는 경우, 공공매입임대주택이 일정 지구·구역·사업에 포함되어 국토교통부장관의 승인을 받은 경우에는 매각할 수 있다(공공주택 특별법 제50조의2②).
- 임차권 양도·전대(공공임대주택): 임차인은 원칙적으로 임차권을 양도하거나 전대할 수 없으나, 세대구성원 모두가 입주 후 국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무는 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공공주택사업자의 동의를 받아 할 수 있다(공공주택 특별법 제49조의4, 시행령 제48조①1호다목). ⚠️ 기출에서는 무주택세대주에게 양도·전대한다고 했으나, 현행은 임대의무기간 10년 이하인 공공임대주택의 임차인이 무주택 세대구성원에게 하는 경우로 정한다.
- 특별수선충당금: 임대사업자는 사용검사일(또는 임시 사용승인일)부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 적립한다(민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제43조③) — 「1월」은 틀리다.