대항력

대항력은 임차인이 임차목적물의 양수인 등 제3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 효력입니다. 주택임대차는 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날 0시부터, 상가건물임대차는 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 다음 날부터 대항력이 생깁니다.

대항요건을 갖추지 못한 임차인은 건물을 양수한 새 소유자의 인도청구에 대항할 수 없습니다. 임대차의 등기 및 사업자등록을 마치지 못한 상태에서 임대인이 상가건물을 제3자에게 매도한 경우, 그 임차인은 매수인의 인도청구에 대항할 수 없습니다.

대항력은 그 발생시점이 관건입니다. 같은 날 오전에 인도·전입신고를 마쳐 대항요건을 갖추었더라도 그 효력은 당일이 아니라 다음 날 0시부터 발생하므로, 같은 날 오후에 설정된 근저당권이 오히려 선순위가 됩니다. 최선순위 담보권(말소기준권리)이 존재하는 이상, 그 담보권이 실행되어 경매로 매각되면 그보다 후순위인 임차권은 누가 경매를 신청하든 매각으로 소멸합니다. 또한 확정일자는 대항력이 아니라 우선변제권을 취득하기 위한 별도의 요건이므로, 확정일자 없이 후순위저당권자보다 우선변제를 받는다는 서술은 틀립니다.

대항력을 갖춘 임차인이라도 저당권설정등기 이후에 증액된 임차보증금에 관하여는 그 저당권에 기해 주택을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없습니다. 또한 다세대주택은 전입신고 시 지번만이 아니라 동·호수까지 정확히 기재해야 대항력이 인정됩니다.

임차권등기명령에 따라 등기된 이후에는 임차인이 주택의 점유를 상실하더라도 이미 취득한 대항력·우선변제권이 유지됩니다. 다만 임차인이 스스로 경매를 통해 임차주택의 소유권을 취득하면 임대인과 임차인의 지위가 같은 사람에게 귀속되어(혼동) 임대차관계는 원칙적으로 종료합니다.