임차권등기명령

임차권등기명령은 임대차가 종료된 후에도 보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원에 신청하여 이사한 뒤에도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 해주는 제도이다. 신청서에는 신청취지·이유와 함께 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 하며, 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용은 모두 임대인에게 청구할 수 있다. 이 제도는 주택임대차뿐 아니라 상가건물 임대차에도 준용된다.

임차권등기명령은 민사집행법상 가압류 규정이 준용되어 그 결정이 임대인에게 송달되기 전에도 집행할 수 있다. 임차권등기가 마쳐지면 임차인은 이미 취득한 대항력·우선변제권을 그대로 유지하며, 그 이후 대항요건(주택의 인도·주민등록)을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않는다. 확정일자를 별도로 받은 적이 없더라도, 임차권등기명령에 의한 등기 자체로 우선변제권을 취득할 수 있다.

반면 임차권등기가 끝난 주택(상가건물)을 그 이후에 임차한 임차인은 대항요건을 갖추었더라도 소액보증금에 대한 최우선변제(법 제8조에 따른 우선변제)를 받을 권리가 없다(주택임대차보호법 제3조의3⑥). 다만 이 배제는 최우선변제에 한정되므로, 확정일자에 의한 일반 우선변제권까지 없어지는 것은 아니다. 또한 임차권등기가 마쳐진 이후에는 이행지체에 빠진 임대인의 보증금반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다.

경매절차에서는, 첫 경매개시결정등기 전에 임차권등기가 마쳐진 경우 임차인은 별도의 배당요구를 하지 않아도 배당받을 채권자에 속한다.