계약갱신요구권

계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간 만료 전 일정 기간 내에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리로, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못한다. 주택임대차보호법의 계약갱신요구권과 상가건물임대차보호법의 계약갱신요구권은 별개의 제도이며, 상가건물의 경우 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 일정 기간을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다. 이 한도 기간은 개정으로 바뀌어 왔다 — 예컨대 제23회 출제 당시(2012년) 법령상 한도는 5년이었으며, 3년으로 서술하면 그 시점 기준으로는 틀린 지문이 된다. 숫자는 반드시 시점을 확인해서 적용해야 한다.

주택임대차의 경우 임대차기간을 2년 미만으로 정하더라도 임차인은 그 기간이 유효함을 주장할 수 있다 — 임차인에게만 유리하게 작용하는 편면적 강행규정이기 때문이다. 계약이 묵시적으로 갱신되거나 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 갱신된 경우 모두 그 존속기간은 2년으로 보며, 두 경우 모두 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다.

상가건물임대차의 경우, 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 반대로 임차인이 임대인의 동의 없이 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우에는 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다. 갱신되는 임대차는 전(前) 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보는 것이 원칙이나, 차임과 보증금은 법이 정한 증액 한도 내에서 증감할 수 있어 무조건 변경할 수 없다고 단정할 수는 없다.

건물의 철거·재건축을 이유로 임대인이 갱신을 거절하려면, 임대차계약 체결 당시 철거·재건축 계획을 임차인에게 미리 고지하는 등 법이 정한 요건을 충족해야 한다. 단순히 철거할 계획이라는 사정만으로는 정당한 갱신거절 사유가 되지 않는다.