유동적 무효

토지거래허가구역 내의 토지에 관하여 체결된 매매계약은 관할관청의 허가를 받기 전까지는 채권적 효력도 발생하지 않는 무효 상태에 있다. 이 상태에서 허가를 받으면 계약체결 시로 소급하여 유효가 되고, 불허가처분이나 협력의무 위반 등으로 확정되면 계약은 확정적으로 무효가 된다.

허가 전이라도 당사자는 서로 허가신청절차에 협력할 의무를 부담하며, 이 협력의무는 매매대금 지급의무와 동시이행관계에 있지 않은 별개의 의무이므로, 상대방이 대금의 이행제공을 하지 않았다는 이유로 협력의무 이행을 거절할 수 없고, 협력하지 않는 상대방에게는 그 이행을 소로써 구할 수 있다.

유동적 무효 상태에서도 매매계약 자체는 채권계약으로서 유효하게 존재하므로 계약금이 교부된 경우 해약금 규정(제565조)이 그대로 적용되어, 당사자 일방이 이행에 착수하기 전이라면 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다. 이때 당사자가 관할관청에 허가를 신청하는 행위는 매매계약의 효력을 완성시키기 위한 협력의무의 이행일 뿐 매매계약상 채무(대금지급, 소유권이전 등)의 이행에 착수한 것으로 볼 수 없으므로, 허가를 신청하였더라도 계약금에 기한 해제권 행사가 배제되지 않는다. 반면 이 상태에서는 상대방의 채무불이행을 이유로 한 손해배상청구나 계약해제는 인정되지 않는다.

계약이 확정적 무효로 되는 사유로는 관할관청의 불허가처분, 처음부터 허가를 배제·잠탈하는 계약, 당사자 쌍방이 협력의무 이행거절 의사를 명백히 표시한 경우, 정지조건이 허가 전 불성취로 확정된 경우, 매도인의 채무가 이행불능임이 명백하고 매수인도 거래존속을 바라지 않는 경우 등이 있다. 반대로 허가구역 지정이 해제되거나 지정기간 만료 후 재지정되지 않으면 계약은 확정적으로 유효로 된다. 다만 일정기간 내에 허가를 받기로 약정한 경우라도 특별한 사정이 없는 한 그 약정기간이 강행적인 것은 아니어서, 단지 기간이 경과하였다는 사정만으로 그 매매계약이 곧바로 확정적으로 무효가 되는 것은 아니다(확정적 무효 사유가 아님).

확정적으로 무효가 된 경우에는 그 무효에 귀책사유가 있는 당사자라도 원칙적으로 스스로 무효를 주장할 수 있고, 유동적 무효 상태에서 이미 지급된 계약금은 부당이득이 아니므로 반환청구할 수 없다.