동시이행의 항변권 (제536조)

쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다(제536조). 이 권리는 대가적 견련관계에 있는 채무 사이에서만 인정되므로, 쌍방이 채무를 부담하더라도 대가관계가 없는 무상소비대차 같은 편무계약에는 인정되지 않는다. 항변권은 당사자가 원용해야 법원이 고려하는 항변사항이라 원용이 없으면 법원은 직권으로 심리하지 않고, 이를 배제하는 당사자 사이의 특약도 유효하다.

부동산매매에서 매도인의 소유권이전등기의무(목적물에 가압류·저당권이 있다면 그 말소의무 포함)와 매수인의 대금지급의무, 임대차 종료시 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물반환의무, 전세권 소멸시 전세금반환의무와 목적물인도·말소등기서류교부의무(제317조), 계약해제·계약무효·취소로 인한 각 당사자의 원상회복의무, 구분소유적 공유관계 해소에 따른 공유지분권자 상호간의 지분이전등기의무, 가등기담보의 청산금지급의무와 본등기·인도의무, 임차인이 건물매수청구권을 행사한 경우의 건물인도·이전등기의무와 대금지급의무는 모두 동시이행관계에 있다는 것이 판례이다.

반면 채무를 담보하기 위한 가등기·양도담보의 말소의무나 저당권설정등기의 말소의무는 피담보채무의 변제가 선이행되어야 하는 관계이고, 주택임대차보호법상 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 말소의무도 임대인의 보증금반환의무가 선이행되어야 하는 관계여서 동시이행관계가 아니다. 매도인의 토지거래허가 신청절차 협력의무는 매수인의 대금지급의무와 대가적 견련관계가 있는 주된 채무가 아니고, 임대인의 권리금 회수방해로 인한 손해배상의무는 임차목적물반환의무와 발생원인·성질이 달라 견련관계가 인정되지 않으므로 각각 동시이행관계가 아니다. 근저당권 실행에 따른 경매가 무효인 경우, 낙찰자의 소유권이전등기말소의무와 근저당권자의 배당금반환의무도 당사자와 원인이 서로 달라 동시이행관계에 있지 않다.

동시이행관계에 있던 채무 중 하나가 이행불능으로 손해배상채무로 바뀌어도 원래 채무와 동일성이 유지되어 그 항변권은 그대로 존속하고, 채권이 양도되거나 전부명령으로 제3자에게 이전되더라도 동일성이 인정되는 한 항변권은 존속한다. 동시이행항변권이 붙은 채권은 특별한 사정이 없는 한 이를 자동채권으로 하여 상계하지 못한다. 항변권이 존재하는 한 상대방의 이행제공이 없으면 이행기가 지나도 이행지체책임을 지지 않지만, 한 번 이행제공을 받아 수령지체에 빠진 상대방이라도 그 후 상대방이 이행제공 없이 다시 이행을 청구하면 여전히 동시이행항변권을 행사할 수 있다. 선이행의무자도 이행지체 중 상대방의 채무 변제기가 도래하면 그때부터 동시이행관계로 전환되고, 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있으면 자기 채무의 이행을 거절할 수 있다(제536조 제2항, 불안의 항변권).

부동산 매매에서 중도금 지급의무는 잔금지급일 이전까지는 매도인의 소유권이전의무와 동시이행관계에 있지 않아 독립적으로 이행지체책임이 생길 수 있지만, 잔금지급일이 도래한 이후에는 그때까지의 중도금을 포함한 대금지급의무 전체가 소유권이전의무와 동시이행관계에 놓이므로, 매도인이 자기 채무의 이행을 제공하지 않는 한 매수인은 잔금지급일 이후의 중도금 부분에 대해서도 지연배상책임을 지지 않는다.