임대차

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(수선의무)를 부담합니다(제623조). 다만 특약이 없는 한 임차인의 특별한 용도를 위한 사용·수익에 적합한 구조까지 유지할 의무는 없고, 목적물의 파손 정도가 손쉽게 고칠 수 있을 만큼 사소하여 임차인의 사용·수익을 방해하지 않는 경우에는 임대인이 수선의무를 부담하지 않습니다. 일시사용을 위한 숙박계약과 같은 임대차에서도 임대인은 신의칙상 안전배려의무를 진다는 것이 판례입니다.

임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 통지하여야 하며, 다만 임대인이 이미 이를 안 때에는 통지할 필요가 없습니다(제634조).

임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 해지통고를 할 수 있고, 토지·건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 통고한 경우 6월, 임차인이 통고한 경우 1월이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다(동산은 5일, 제635조).

건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(제640조).

건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기하면 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생기고, 이렇게 건물 등기로 대항력을 갖춘 토지임차인은 그 후 토지를 양수한 자에게도 임대차기간 만료시 건물매수청구권을 행사할 수 있습니다. 다만 건물이 임대차기간만료 전에 멸실 또는 후폐하면 이 대항력을 잃고(제622조), 임차인이 지상건물을 등기하기 전에 제3자가 그 토지에 관하여 물권취득의 등기를 마쳤다면 그 이후 임차인이 등기하더라도 그 제3자에게는 대항할 수 없습니다.

임대인의 동의 없는 무단전대의 경우에도 전대인과 전차인 사이의 전대차계약 자체는 유효하게 성립하지만, 임대차계약이 존속하는 동안에는 전차인의 점유가 임대인에 대한 관계에서 불법점유로 되지 않으므로 임대인은 전차인에게 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 없습니다.

토지임대인이 임대차에 관한 채권에 의하여 임차지에 부속하거나 그 사용의 편익에 공용한 임차인 소유의 동산 및 그 토지의 과실을 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있습니다(제648조 법정질권).