부채감당률(DCR)
1 출제 포인트 — 이렇게 나옵니다
출제 회차 17회 · 21회 · 24회 · 28회 · 34회
2 「부채감당률(DCR)」 강의 영상
공개된 유튜브 무료 강의 중 이 개념을 다루는 것을 모았습니다. 풀고패스가 만든 강의가 아니며, 내용의 정확성은 각 채널에 있습니다. 업로드 날짜를 확인하세요 — 법령이 개정됐을 수 있습니다.
3 이론 근거 — 정의가 곧 정답입니다
4 쉬운 설명
부채감당률(DCR)은 순영업소득이 매 기간의 원리금상환액(부채서비스액)을 감당할 수 있는 정도를 나타내는 지표로, 순영업소득을 부채서비스액으로 나누어 산출합니다. 1보다 크면 원리금상환이 가능하다는 뜻이고, 1보다 작으면 상환능력이 부족하다는 뜻입니다.
여기서 부채서비스액은 이자를 제외한 원금상환액만이 아니라, 원금과 이자를 모두 합한 원리금상환액입니다. 부채서비스액은 시장가치에 담보인정비율(LTV)을 곱한 대출금액에, 다시 저당상수를 곱해서 구합니다.
같은 자료에서 함께 등장하는 다른 재무비율들과 분자·분모를 혼동하지 않아야 합니다. 종합환원율은 NOI를 총투자액으로 나눈 값이고, 순소득승수는 반대로 총투자액을 NOI로 나눈 값(종합환원율의 역수)입니다. 저당비율은 저당액을 총투자액으로 나눈 값, 자본회수기간은 총투자액을 NOI로 나눈 값이며, 지분환원율은 세전현금흐름(NOI에서 부채서비스액을 뺀 값)을 지분투자액으로 나눈 값입니다. 이 밖에 (종합)자본환원율은 부채감당률×대부비율×저당상수의 관계로도 구할 수 있습니다. 총투자수익률(ROI)은 순영업소득을 총투자액으로 나눈 비율이고, 유동비율은 유동자산을 유동부채로 나눈 값이며, 부채비율은 부채총계를 자본총계로 나눈 값입니다. 대부비율(LTV)이 높아질수록 지분 대비 부채 비중이 커져 재무레버리지 효과가 커질 수 있습니다.
대출기관 입장에서는 채무불이행 위험을 낮추기 위해 부채감당률이 높은 대출조건을 선호합니다.
5 체크리스트 + 암기팁
- DCR = 순영업소득(NOI) ÷ 부채서비스액(원리금상환액), 1보다 크면 상환능력 충분
- 부채서비스액 = 원금상환액 + 이자지급액(원리금상환액) — 이자를 제외한 원금상환액이 아니다
- 부채서비스액 = 시장가치 × LTV(대부비율) × 저당상수
- (종합)자본환원율 = 부채감당률 × 대부비율 × 저당상수
- 지분환원율 = 세전현금흐름(NOI−부채서비스액) ÷ 지분투자액 — 종합환원율·저당비율·자본회수기간·순소득승수·총투자수익률(ROI)·유동비율·부채비율과 분자·분모를 구분할 것
- DCR이 1보다 작으면 원리금 지불능력이 부족하다는 뜻(충분한 것 아님) — 대출기관은 DCR이 높은 조건을 선호한다
6 예제 — 이 개념, 실제로 이렇게 나왔습니다
+ 이 개념이 나온 기출문제
해설·법령 근거까지 가입 없이 보실 수 있습니다. 최신 5개년 문항은 여기 나오지 않습니다.