자본환원율

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3문항

20개년 기출 중 이 개념이 주 논점인 문항

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출제된 회차

부동산 투자론

이 개념이 속한 단원

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자본환원율

순영업소득을 부동산가격(또는 가치)으로 나눈 비율로, 부동산 투자수익률의 하나이며 자산가격과는 역(逆)의 관계에 있다.

출처: 기출 해설(이론 근거) 정리 · 이 개념 기출 3문항 공통 논점

공식과 기회비용

자본환원율 = 순영업소득 ÷ 부동산가격. 자본의 기회비용(시장금리)을 반영하여 금리 상승 시 환원율도 상승한다. 프로젝트 위험이 높아지면 위험대가로 환원율이 상승하며, 자산가치 상승 기대가 클수록 요구되는 환원율은 낮아지는 방향으로 작용한다.

출처: 기출 해설(이론 근거) 정리

가격과의 관계 및 산정방법

순영업소득(NOI)이 일정할 때 가격이 상승하면 환원율은 반비례하여 낮아진다(투자수요 증가로 인한 가격상승은 환원율을 낮추는 요인). 환원율 산정방법으로 시장추출법·조성법·투자결합법 등이 있다.

출처: 기출 해설(이론 근거) 정리

금리와의 관계

시중금리가 상승하면 대체투자 기회비용이 커져 요구 자본환원율도 함께 높아진다(금리상승이 환원율을 낮춘다는 서술은 반대).

출처: 기출 해설(이론 근거) 정리

자본환원율은 순영업소득을 부동산가격으로 나눈 비율로, 부동산이 창출하는 소득 대비 가격 수준을 나타내는 지표이자 투자자의 요구수익률 성격을 가집니다.

자본환원율은 자본의 기회비용을 반영하는 지표이므로, 시중금리가 오르면 대체투자의 기회비용이 커져 요구되는 자본환원율도 함께 높아집니다(낮아지는 게 아닙니다).

순영업소득(NOI)이 일정할 때 투자수요 증가로 자산가격이 상승하면, 자본환원율(NOI÷가격)은 오히려 낮아집니다. 즉 자산가격 상승은 자본환원율을 낮추는 요인이지 높이는 요인이 아닙니다.

투자위험이 높아지면 위험에 대한 대가로 자본환원율도 상승하고, 자산가치 상승에 대한 기대가 클수록 요구되는 환원율은 낮아지는 방향으로 작용합니다. 환원율과 자산가격은 서로 역(逆)의 관계에 있어, 환원율이 상승하면 자산가격이 하락하는 관계를 보입니다.

자본환원율은 시장추출법, 조성법, 투자결합법 등으로 구할 수 있으며, 부동산시장이 균형을 이루더라도 자산의 유형·위치 등 개별 특성에 따라 서로 다를 수 있습니다. 서로 다른 유형별·지역별 부동산시장 간의 수익성을 비교하는 지표로 활용될 수 있습니다.

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