공인중개사 유치권의 견련성 · 제15회 66번 해설

핵심 해설

신축건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 한 특약이 있더라도, 그 건물을 신축한 수급인은 공사대금채권을 담보하기 위하여 그 건물에 대하여 유치권을 행사할 수 있다는 것이 판례이다(견련성 인정). 반면 나머지 사안들은 모두 견련성이 부정되어 유치권이 성립하지 않는다: 소유자와의 합의 없는 무단 증축의 공사대금채권, 권리금반환채권, 임대차보증금반환채권, 부속물매수청구권에 따른 매매대금채권은 모두 판례상 목적물 자체에 관하여 생긴 채권으로 보지 않는다.

법령 근거

• 민법 제320조법제처 원문 →

쉬운 설명

신축건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 특약했더라도, 실제로 건물을 지은 수급인은 공사대금채권을 담보하기 위해 그 건물에 유치권을 행사할 수 있다(공사대금채권과 건물 사이의 견련성이 인정됨). 반면 소유자의 합의 없이 무단으로 증축한 경우의 공사대금채권, 권리금반환채권, 임대차보증금반환채권, 부속물매수청구권에 따른 매매대금채권은 모두 목적물 자체에 관하여 생긴 채권으로 보지 않아 유치권이 성립하지 않는다.

용어 설명

유치권의 견련성

유치권이 성립하려면 점유자의 채권이 '그 물건에 관하여 생긴 채권'이어야 한다(민법 제320조). 보증금반환채권, 권리금반환채권 등은 목적물 자체와 견련관계가 없어 유치권의 피담보채권이 될 수 없다.

선택지별 해설

• ① 소유자의 합의 없는 무단 증축에 대한 공사대금채권은 견련성이 부정되어 유치권이 성립하지 않는다.
• ② 도급인 귀속 특약이 있어도 수급인의 공사대금채권과 신축건물은 견련성이 인정되어 유치권이 성립한다(정답).
• ③ 권리금반환채권은 목적물 자체에 관한 채권이 아니어서 유치권이 성립하지 않는다.
• ④ 임대차보증금반환채권도 목적물 자체와 견련관계가 없어 유치권이 성립하지 않는다.
• ⑤ 부속물매수청구권에 따른 매매대금채권도 견련성이 부정되어 유치권이 성립하지 않는다.

암기팁

수급인의 공사대금채권은 건물과 견련성 인정(유치권 O), 보증금·권리금 채권은 견련성 부정(유치권 X).