공인중개사 대항력 · 제15회 72번 해설
「주택임대차보호법」의 내용에 관한 설명 중 틀린 것은?
주택임대차보호법은 원칙적으로 자연인인 임차인을 보호대상으로 하므로, 법인이 임차한 주택을 양수한 자는 원칙적으로 동법에 의한 임대인 지위승계 규정이 적용되지 않는다(중소기업기본법상 중소기업인 법인이 소속직원의 주거용으로 임차하고 그 직원이 주민등록을 마친 경우 등 특례는 예외적으로 인… 제15회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 72번 문제입니다. 정답은 ①입니다.
- ① 법인이 임차한 주택을 양수한 자는 동법에 의하여 임대인의 지위를 승계한다.
- ② 임대차의 목적이 된 주택을 담보목적으로 신탁법에 따라 신탁한 경우에 수탁자는 임대인의 지위를 승계한다.
- ③ 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 임차인에게는 묵시적 갱신이 인정되지 않는다.
- ④ 경매목적 부동산이 매각된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로, 임차인은 그 매수인(경락인)에 대하여 임차권의 효력을 주장할 수 없다.
- ⑤ 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실혼 배우자는 임차인의 사망 후 1월 내에 임대인에게 반대의사를 표시함으로써 임차권을 승계하지 않을 수 있다.
정답 ①
핵심 해설
주택임대차보호법은 원칙적으로 자연인인 임차인을 보호대상으로 하므로, 법인이 임차한 주택을 양수한 자는 원칙적으로 동법에 의한 임대인 지위승계 규정이 적용되지 않는다(중소기업기본법상 중소기업인 법인이 소속직원의 주거용으로 임차하고 그 직원이 주민등록을 마친 경우 등 특례는 예외적으로 인정될 뿐이다). 따라서 '법인이 임차한 주택을 양수한 자는 동법에 의하여 임대인의 지위를 승계한다'는 설명은 원칙적으로 틀리다. 나머지 지문(담보신탁시 수탁자의 임대인 지위승계, 2기 차임연체시 묵시적 갱신 배제, 선순위 저당권보다 후순위 임차권의 매각시 소멸, 사실혼 배우자의 승계거부권)은 모두 옳다.
법령 근거
쉬운 설명
주택임대차보호법은 원칙적으로 자연인인 임차인을 보호대상으로 하므로, 법인이 임차한 주택을 양수한 사람에게는 원칙적으로 임대인 지위승계 규정이 적용되지 않는다. 반면 담보 목적으로 신탁된 주택의 경우 수탁자가 임대인 지위를 승계하고, 2기의 차임액에 이르도록 연체하면 묵시적 갱신이 인정되지 않으며, 이미 소멸하는 선순위 저당권보다 늦게 대항력을 갖춘 임차권은 경매로 부동산이 매각되면 함께 소멸하고, 임차인 사망 후 가정공동생활을 하던 사실혼 배우자는 1개월 내에 반대의사를 표시함으로써 임차권 승계를 거부할 수 있다.
용어 설명
- 대항력
- 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 임차권을 주장할 수 있는 효력(주택임대차보호법 제3조 제1항).
선택지별 해설
- ① 주택임대차보호법은 원칙적으로 자연인을 보호대상으로 하므로 법인 임차인에 대한 임대인 지위승계는 원칙적으로 인정되지 않아 틀렸다(정답).
- ② 담보신탁의 경우 수탁자가 임대인 지위를 승계한다는 것이 판례이므로 옳다.
- ③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하면 묵시적 갱신이 인정되지 않으므로 옳다(제6조 제3항).
- ④ 소멸하는 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 매각으로 함께 소멸하므로 옳다.
- ⑤ 사실혼 배우자는 임차인 사망 후 1월 내 반대의사표시로 승계를 거부할 수 있으므로 옳다(제9조).
암기팁
주택임대차보호법은 원칙적으로 자연인 임차인만 보호 — 법인 임차인은 원칙적으로 지위승계 대상 아님.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제15회 72번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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