공인중개사 우선변제권 · 제15회 78번 해설
「주택임대차보호법」상의 대항력 및 우선변제권에 관한 설명으로 틀린 것은?
대항력을 갖춘 임차주택의 양수인이 임대차 종료 상태에서 임대인의 지위를 승계하는 경우, 임차인이 이의를 제기하여 승계를 원하지 않는다는 의사를 표시하면 양수인으로의 임대인 지위승계 효과가 발생하지 않고, 양도인(원임대인)의 보증금반환채무는 소멸하지 않는다는 것이 판례이다. 제15회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 78번 문제입니다. 정답은 ③입니다.
- ① 확정일자를 입주 및 주민등록일 이전에 갖춘 경우, 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음 날을 기준으로 발생한다.
- ② 경매신청의 등기 전에 동법 소정의 대항력을 갖춘 임차인은 소액보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
- ③ 대항력을 갖춘 임차주택의 양수인이 임대차가 종료한 상태에서 임대인의 지위를 승계하는 것에 대하여, 임차인이 이의를 제기한 경우에도 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸한다.
- ④ 임차주택의 경매 또는 공매시 임차인이 환가대금으로부터 보증금을 수령하기 위해서는 임차주택을 양수인에게 인도하여야 한다.
- ⑤ 임차인의 소액보증금 중 일정액의 반환청구권은 조세에 우선한다.
정답 ③
핵심 해설
대항력을 갖춘 임차주택의 양수인이 임대차 종료 상태에서 임대인의 지위를 승계하는 경우, 임차인이 이의를 제기하여 승계를 원하지 않는다는 의사를 표시하면 양수인으로의 임대인 지위승계 효과가 발생하지 않고, 양도인(원임대인)의 보증금반환채무는 소멸하지 않는다는 것이 판례이다. 따라서 '양도인의 보증금반환채무는 소멸한다'는 설명은 틀리다. 나머지 지문(확정일자를 먼저 갖춘 경우에도 대항요건 구비 다음날 기준의 우선변제효력 발생, 경매신청등기 전 대항력 있는 소액임차인의 최우선변제, 인도를 배당요건으로 하는 점, 소액보증금 최우선변제의 조세우선)은 모두 옳다.
법령 근거
쉬운 설명
대항력을 갖춘 임차주택의 양수인이 임대차 종료 상태에서 임대인의 지위를 승계할 때, 임차인이 이의를 제기하면 양수인으로의 지위승계 효과가 발생하지 않고 원래 임대인(양도인)의 보증금반환채무는 소멸하지 않는다. 확정일자를 먼저 갖추더라도 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날을 기준으로 발생하고, 경매신청등기 전에 대항력을 갖춘 소액임차인은 다른 담보물권자보다 먼저 변제받을 권리가 있으며, 경매나 공매로 보증금을 받으려면 임차주택을 양수인에게 인도해야 하고, 소액보증금 중 일정액은 조세보다도 우선하여 변제받는다.
용어 설명
- 우선변제권
- 대항요건(주택의 인도와 주민등록)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매·공매시 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리(주택임대차보호법 제3조의2).
선택지별 해설
- ① 확정일자를 먼저 갖추어도 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도·주민등록을 마친 다음 날을 기준으로 발생하므로 옳다.
- ② 경매신청등기 전 대항력을 갖춘 소액임차인은 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있으므로 옳다.
- ③ 임차인이 승계에 이의를 제기하면 양도인의 보증금반환채무는 소멸하지 않으므로 틀렸다(정답).
- ④ 경매·공매시 보증금을 수령하려면 임차주택을 양수인에게 인도하여야 하므로 옳다.
- ⑤ 소액보증금 중 일정액의 반환청구권은 조세보다 우선하므로 옳다.
암기팁
임차인이 임대인지위 승계에 이의를 제기하면 원래(양도인) 임대인의 보증금반환채무는 소멸하지 않는다.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제15회 78번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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