공인중개사 환지방식 · 등가교환방식 · 제15회 2번 해설
부동산개발방식에 대한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?
부동산개발방식은 자체개발방식, 지주공동사업방식(등가교환방식 등), 토지신탁방식 등으로 나뉘며, 공영개발은 매수(수용)방식·환지방식·혼합방식으로 구분한다. 제15회 공인중개사 시험 「부동산학개론」 2번 문제입니다. 정답은 ③입니다.
- ① 등가교환방식의 경우, 지주가 시공회사에게 대물로 공사비를 변제한다.
- ② 부동산개발에 따른 위험은 개발업자에 의해 통제가능한 것도 있지만 통제불가능한 것도 있다.
- ③ 토지를 매수하고, 환지방식을 혼합하여 개발하는 것을 전면매수 또는 매수방식이라 한다.
- ④ 일반적으로 부동산개발은 장기간 소요되며, 이는 개발업자에게 위험을 안겨주는 요인으로 작용한다.
- ⑤ 토지신탁개발방식의 경우, 토지소유권은 부동산신탁회사에 이전된다.
정답 ③
핵심 해설
부동산개발방식은 자체개발방식, 지주공동사업방식(등가교환방식 등), 토지신탁방식 등으로 나뉘며, 공영개발은 매수(수용)방식·환지방식·혼합방식으로 구분한다. 매수방식(전면매수)은 대상토지 전부를 매수·수용하여 개발하는 방식이고, 환지방식은 개발 후 토지로 재분배하는 방식이며, 이 둘을 함께 쓰는 것은 '혼합방식'이라 한다. 따라서 매수와 환지를 혼합한 것을 '매수방식'이라고 정의한 ③번이 틀렸다.
이론 근거
부동산개발방식론 - 공영개발의 매수방식·환지방식·혼합방식 구분 및 지주공동사업방식(등가교환·신탁개발 등) 이론.
쉬운 설명
부동산개발방식 중 등가교환방식은 땅주인이 땅을 대고 건설사가 공사비를 부담해서, 완공 후 건물지분으로 공사비를 정산(대물변제)하는 방식이에요. 개발에는 개발업자가 통제할 수 있는 위험도 있고 통제할 수 없는 위험도 함께 있고, 개발기간이 길수록 위험도 커져요. 토지신탁방식은 땅 소유권 자체가 신탁회사로 넘어가는 방식이고요. 공영개발에서 땅을 통째로 사들이는 것은 '매수방식(전면매수)'이고, 개발 후 땅을 나눠주는 것은 '환지방식'인데, 이 둘을 섞어 쓰면 '혼합방식'이라고 불러야 해요. 이걸 '매수방식'이라고만 부른 게 틀린 부분입니다.
용어 설명
- 환지방식
- 토지구획정리·도시개발사업에서 사업시행 후 종전 토지소유자에게 개발된 토지를 재분배하는 방식.
- 등가교환방식
- 토지소유자가 토지를 제공하고 시공사가 건축비를 부담하여 완공건물을 지분대로 나누는 지주공동사업 방식.
선택지별 해설
- ① 옳음 - 등가교환방식은 대물변제(건물지분)로 공사비를 정산한다.
- ② 옳음 - 개발위험에는 통제가능한 위험과 통제불가능한 위험이 공존한다.
- ③ 틀림(정답) - 매수와 환지를 혼합하면 '혼합방식'이지 '매수방식'이 아니다.
- ④ 옳음 - 개발기간이 길수록 개발업자의 위험이 커진다.
- ⑤ 옳음 - 토지신탁방식은 소유권이 신탁회사(수탁자)에게 이전된다.
암기팁
매수+환지를 섞으면 이름도 '혼합방식'!
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제15회 2번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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