공인중개사 환원이율 · 유효총소득 · 제15회 34번 해설

핵심 해설

수익가격은 순영업소득을 환원이율로 나누어 구한다. 연간예상총소득에서 공실률을 반영하여 유효총소득을 구하고, 유효총소득의 35%를 운영경비로 차감하여 순영업소득을 산정한 뒤 환원이율로 환원하여 수익가격을 구한다.

이론 근거

직접환원법(수익방식) - 수익가격 = 순영업소득 ÷ 환원이율, 순영업소득 = 유효총소득 - 운영경비.

쉬운 설명

수익가격은 순영업소득을 환원이율로 나눠서 구해요. 먼저 연간예상총소득 5천만 원에서 공실률 5%를 빼서 유효총소득(4,750만 원)을 구하고, 여기서 운영경비(유효총소득의 35%인 1,662.5만 원)를 빼면 순영업소득 3,087.5만 원이 나와요. 이걸 환원이율 10%로 나누면 수익가격 3억 875만 원이 됩니다.

용어 설명

환원이율(capitalization rate)

순영업소득을 부동산가치로 환산하는 비율.

유효총소득

가능총소득에서 공실 및 불량부채를 차감한 소득.

계산 과정

유효총소득 = 50,000,000×(1-0.05) = 47,500,000원 / 운영경비 = 47,500,000×0.35 = 16,625,000원 / 순영업소득 = 47,500,000-16,625,000 = 30,875,000원 / 수익가격 = 30,875,000÷0.10 = 308,750,000원

선택지별 해설

• ① 정답 - 공실률과 운영경비를 모두 반영한 순영업소득을 환원하여 산출한 값.
• ② 오답 - 공실률을 반영하지 않은 값에 가깝다.
• ③ 오답 - 계산결과(308,750,000원)와 불일치.
• ④ 오답 - 운영경비를 반영하지 않은 값에 가깝다.
• ⑤ 오답 - 공실률과 운영경비를 모두 반영하지 않은 값이다.

암기팁

수익가격 = (총소득×(1−공실률)×(1−경비율)) ÷ 환원이율