공인중개사 대항력 · 우선변제권 · 제16회 61번 해설

핵심 해설

상가건물임대차보호법상 대항력은 건물의 인도와 사업자등록의 신청으로 발생하며, 확정일자는 우선변제권의 요건일 뿐 대항력의 요건이 아니므로 ㄹ은 옳다. 또한 임차권등기명령에 의해 등기된 후에 건물을 임차한 자는 최우선변제권(소액보증금 우선변제)의 대상이 되지 않는다는 것이 법리이므로 ㄷ도 옳다. 한편 16회 시행 당시의 상가건물임대차보호법에는 권리금 회수에 관한 명문규정이 없었으므로(권리금 규정은 이후 개정으로 신설) ㄱ은 틀리고, 원상회복 특약으로 비용상환청구권을 배제하는 것은 임의규정에 대한 특약으로서 유효라는 것이 판례이므로 ㄴ도 틀리다. 따라서 옳은 것은 ㄷ, ㄹ이며 정답은 ④이다.

법령 근거

• 상가건물임대차보호법 제3조법제처 원문 →
• 상가건물임대차보호법 제14조법제처 원문 →

쉬운 설명

상가건물 임대차에서 대항력은 건물을 넘겨받고 사업자등록을 하면 생기고, 계약서의 확정일자는 대항력이 아니라 우선변제권의 요건이에요(ㄹ이 옳음). 또한 임차권등기명령으로 등기를 마친 뒤에 새로 들어온 임차인은 소액보증금 최우선변제 대상이 되지 않아요(ㄷ이 옳음). 반면 이 문제가 나온 당시 법에는 권리금 회수에 관한 규정이 아직 없었고(ㄱ이 틀림), 원상회복 특약으로 비용상환청구권을 배제하는 것은 유효한 특약으로 인정돼요(ㄴ이 틀림). 옳은 것은 ㄷ, ㄹ이라 정답은 ④입니다.

용어 설명

대항력

임차인이 제3자(양수인 등)에게 임차권을 주장할 수 있는 효력으로, 상가임대차의 경우 인도와 사업자등록으로 발생

우선변제권

보증금을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리로, 대항요건과 확정일자를 요건으로 함

선택지별 해설

• ① ㄱ이 틀린 설명이어서 오답이다.
• ② ㄴ이 틀린 설명이어서 오답이다.
• ③ ㄴ이 틀린 설명이어서 오답이다.
• ④ ㄷ, ㄹ이 모두 옳은 설명이므로 정답이다.
• ⑤ ㄱ이 틀린 설명이어서 오답이다.

암기팁

대항력은 인도+사업자등록, 확정일자는 우선변제권용!