공인중개사 일괄경매청구권 · 제16회 79번 해설

핵심 해설

민법 제365조의 일괄경매청구권은 저당권설정자가 나대지에 저당권을 설정한 후 그 토지에 건물을 신축한 경우에 인정되는 것이 원칙이며, 판례는 저당권설정자로부터 용익권을 설정받은 자가 건물을 신축하였더라도 경매신청 당시 저당권설정자가 그 건물의 소유권을 취득한 경우에는 일괄경매청구를 허용한다고 본다. 따라서 ③이 옳다. ①은 저당권 설정 후 신축된 건물을 대상으로 하므로 틀리고, ②는 제3자에게 양도된 건물은 원칙적으로 저당권설정자 소유가 아니어서 일괄경매 대상이 아니므로 틀리며, ④는 저당권자는 토지의 매각대금에 대해서만 우선변제를 받을 수 있으므로 틀리고, ⑤는 일괄경매청구권은 저당권자의 권리일 뿐 의무가 아니어서 토지만의 경매신청도 가능하므로 틀린다.

법령 근거

• 민법 제365조법제처 원문 →

쉬운 설명

토지에 저당권을 설정한 뒤에 그 위에 건물이 지어지면, 저당권자는 토지와 건물을 함께 경매해달라고 청구할 수 있어요(일괄경매청구권). 다른 사람이 용익권을 받아서 건물을 지었더라도, 경매를 신청할 때 저당권설정자가 그 건물의 소유권을 나중에 취득했다면 일괄경매청구가 허용돼요. 그래서 ③이 맞는 지문입니다. 나머지는 다 틀렸는데, 건물은 저당권 설정 후에 지어진 것이어야 하고, 제3자에게 팔린 건물은 원칙적으로 대상이 아니며, 저당권자는 토지의 매각대금에서만 우선변제를 받고, 일괄경매청구권은 의무가 아니라 권리라서 토지만 경매신청해도 됩니다.

용어 설명

일괄경매청구권

토지에 저당권을 설정한 후 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 경우, 저당권자가 토지와 함께 건물의 경매도 청구할 수 있는 권리(민법 제365조)

선택지별 해설

• ① 제365조는 저당권 설정 후 신축된 건물을 전제로 하므로 틀리다.
• ② 제3자에게 양도된 건물은 원칙적으로 대상이 아니므로 틀리다.
• ③ 경매신청 당시 저당권설정자가 소유권을 취득한 경우 일괄경매가 허용된다는 것이 판례이므로 옳다(정답).
• ④ 저당권자는 토지의 매각대금에서만 우선변제를 받으므로 틀리다.
• ⑤ 일괄경매청구권은 권리이지 의무가 아니므로 틀리다.

암기팁

일괄경매는 저당권자 권리일 뿐, 신청 당시 건물이 설정자 소유면 OK.