공인중개사 인근지역 · 지역분석・개별분석 · 제16회 13번 해설

핵심 해설

③이 옳은 지문이다. 인근지역은 시간의 경과에 따라 성장・성숙・쇠퇴・천이 등 생애주기를 거치며 사회적・경제적・행정적 위치가 계속 변화하는 유동적・가변적 지역이다. 나머지 지문은 모두 틀렸다. 성숙도가 낮은 후보지의 동일수급권은 전환 후 용도지역의 동일수급권과 반드시 일치한다고 볼 수 없고 광역적으로 형성되며, 지역분석은 개별분석에 앞서 먼저 실시하는 것이 일반적이고, 인근지역의 생애주기상 가격수준은 통상 성숙기에 최고 수준에 이르며, 인근지역은 대상부동산이 속해 있는 지역을 말한다(속하지 않은 지역은 유사지역).

이론 근거

감정평가 지역분석이론 - 인근지역은 대상부동산이 속하며 가변적・유동적 특성을 가지고, 생애주기(성장-성숙-쇠퇴-천이-악화)상 가격수준은 성숙기에 최고에 이른다.

쉬운 설명

감정평가에서 인근지역이란 평가하려는 부동산이 속한 동네를 말하는데, 이 동네의 사회적・경제적・행정적 성격은 고정된 게 아니라 시간이 지나면서 계속 변해요(성장기에서 성숙기, 쇠퇴기 등으로). 이것이 옳은 설명이에요. 나머지는 틀렸는데, 아직 개발이 덜 된 후보지의 상권범위가 개발 후 용도지역의 상권범위와 반드시 같지는 않고, 지역분석은 보통 개별분석보다 먼저 하며, 인근지역의 가격은 보통 성숙기에 가장 높고, 인근지역은 대상부동산이 속한 지역을 뜻해요(속하지 않은 지역은 유사지역이라고 부름).

용어 설명

인근지역

대상부동산이 속한 지역으로서 부동산 이용이 동질적이고, 그 지역적 특성이 대상부동산의 가격형성에 직접 영향을 미치는 지역

지역분석・개별분석

지역분석은 대상부동산이 속한 지역의 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 것, 개별분석은 대상부동산 개별요인을 분석해 최유효이용을 판정하는 것으로 지역분석이 먼저 이루어짐

선택지별 해설

• ① 후보지의 동일수급권은 전환 후 용도지역의 동일수급권과 반드시 일치하지 않고 더 넓게 형성될 수 있으므로 틀렸다.
• ② 지역분석은 일반적으로 개별분석보다 먼저 이루어지므로 틀렸다.
• ③ 인근지역의 사회적・경제적・행정적 위치는 시간에 따라 변화하는 유동적 성격을 가지므로 옳고, 이것이 정답이다.
• ④ 인근지역의 가격수준은 통상 성숙기에 최고에 이르므로 틀렸다.
• ⑤ 인근지역은 대상부동산이 속해 있는 지역을 의미하므로(속하지 않은 지역이라는 서술이 틀림) 틀렸다.

암기팁

동네도 사람처럼 나이를 먹는다