공인중개사 편면적 강행규정 · 제17회 41번 해설

핵심 해설

상가건물임대차보호법 제9조 제1항은 임대차기간을 1년 미만으로 정한 경우 그 기간을 1년으로 본다고 규정하되, 이는 임차인 보호를 위한 편면적 강행규정이므로 임차인만 1년 미만의 약정기간이 유효함을 주장할 수 있고 임대인은 그 기간의 유효함을 주장할 수 없다. 따라서 임대인이 1년 미만 특약의 유효를 주장할 수 있다는 ①이 틀린 설명이다. 나머지 지문은 각각 제9조 제2항(임대차관계 존속의제), 제10조 제2항(갱신요구권 5년 제한, 개정 전 기준), 주택임대차보호법 준용에 의한 항고, 제10조 제1항 제1호(3기 연체시 갱신거절)에 부합한다.

법령 근거

• 상가건물임대차보호법 제9조법제처 원문 →
• 상가건물임대차보호법 제10조법제처 원문 →

쉬운 설명

가게를 빌릴 때 계약기간을 1년보다 짧게 정했다면, 법은 원래 그 기간을 1년으로 봐준다. 그런데 이 규정은 세입자를 지켜주려고 만든 것이라서, 세입자만 원래 정한 짧은 기간이 유효하다고 주장할 수 있고 집주인은 그 기간이 유효하다고 주장할 수 없다. 그래서 집주인이 1년 미만 약속이 유효하다고 우기는 것은 틀린 말이다. 나머지 선택지들, 즉 보증금 다 받을 때까지 계약이 계속되는 것으로 보는 것, 갱신요구권은 전체 기간이 일정 기간을 초과하지 않는 범위에서만 쓸 수 있다는 것, 등기명령이 기각되면 항고할 수 있다는 것, 3기 연체되면 갱신을 거절할 수 있다는 것은 모두 맞는 설명이다.

용어 설명

편면적 강행규정

법률의 규정보다 임차인에게 불리한 약정의 효력을 부정하는 규정으로, 임차인에게 유리한 방향으로만 특약의 효력을 인정한다.

선택지별 해설

• ① 틀림. 1년 미만 특약은 임차인만 유효를 주장할 수 있고 임대인은 주장할 수 없다(제9조 제1항).
• ② 옳음. 보증금 반환시까지 임대차관계가 존속하는 것으로 본다(제9조 제2항).
• ③ 옳음. 갱신요구권은 전체 임대차기간 5년(개정 전 기준)을 초과하지 않는 범위에서 행사한다.
• ④ 옳음. 임차권등기명령 기각결정에는 항고할 수 있다.
• ⑤ 옳음. 3기 차임 연체는 갱신거절 사유이다(제10조 제1항 제1호).

암기팁

1년 미만 특약은 세입자만 주장 가능한 카드