공인중개사 매도인의 하자담보책임 유추 · 제17회 64번 해설
'주택임대차보호법'에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
판례는 매매목적물에 대항력 있는 임차권의 부담이 있음을 모르고 매수한 자는 매도인의 하자담보책임 법리(제575조 유추)에 따라, 그 부담으로 인해 매매계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제할 수 있다고 본다. 제17회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 64번 문제입니다. 정답은 ③입니다.
- ① 동법의 적용대상이 되는 주거용 건물인지는 공부(公簿)상 용도표시만으로 결정된다.
- ② 대지에 관한 저당권설정 후 지상건물이 신축된 경우에도 소액임차인은 대지의 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있다.
- ③ 주택에 대항력 있는 임차권이 존재함을 알지 못하고 이를 매수한 자는 이로 인하여 계약목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매매계약을 해제할 수 있다.
- ④ 임차주택의 경매시, 동법상의 대항요건만을 갖춘 임차인이 매각대금에서 저당권자 기타 채권자보다 보증금을 우선변제받을 수 있는 경우는 없다.
- ⑤ 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결에 기하여 임차주택의 경매를 신청하는 경우, 그 집행개시를 위해서는 반대의무의 이행제공을 해야 한다.
정답 ③
핵심 해설
판례는 매매목적물에 대항력 있는 임차권의 부담이 있음을 모르고 매수한 자는 매도인의 하자담보책임 법리(제575조 유추)에 따라, 그 부담으로 인해 매매계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제할 수 있다고 본다. 따라서 ③이 옳다. ①은 실제 용도(주거용 사용 여부)를 기준으로 판단하므로 공부상 표시만으로 결정되지 않아 틀리고, ②는 저당권설정 후 건물이 신축된 경우 소액임차인은 대지 매각대금에서 우선변제를 받을 수 없다는 판례에 반하며, ④는 대항요건과 확정일자를 함께 갖춘 경우 우선변제권이 인정될 수 있어 절대적 부정은 틀리고, ⑤는 확정판결에 기한 경매신청은 반대의무의 이행제공이 필요 없다는 특칙(민사집행법 특례)에 반하여 모두 틀리다.
법령 근거
쉬운 설명
어떤 집이 대항력 있는 임차권이 걸려 있다는 걸 모르고 산 매수인은, 그 부담 때문에 계약의 목적을 이룰 수 없을 정도가 되어야만 매매계약을 해제할 수 있다. 그래서 이 지문이 옳다. 나머지는 틀렸다. 주거용 건물인지 여부는 서류상 용도표시가 아니라 실제 사용 형태로 판단하고, 저당권 설정 후에 지어진 건물의 소액임차인은 대지의 매각대금에서 우선변제를 받을 수 없으며, 대항요건과 확정일자를 함께 갖춘 임차인은 우선변제를 받을 수 있는 경우가 있고, 확정판결로 경매를 신청할 때는 반대의무의 이행제공이 필요 없다.
용어 설명
- 매도인의 하자담보책임 유추
- 매매목적물에 대항력 있는 임차권 부담이 있는 경우, 이를 모르고 매수한 자는 그 부담으로 계약목적을 달성할 수 없을 때에 한하여 매도인의 하자담보책임 법리에 따라 계약을 해제할 수 있다는 판례 법리이다.
선택지별 해설
- ① 틀림. 주거용 건물 여부는 실제 용도를 기준으로 실질적으로 판단한다.
- ② 틀림. 저당권설정 후 신축된 건물의 임차인은 대지의 매각대금에서 우선변제를 받을 수 없다.
- ③ 옳음. 계약목적 달성불능의 경우에 한하여 매수인이 해제할 수 있다.
- ④ 틀림. 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우 등에는 우선변제를 받을 수 있는 경우가 있다.
- ⑤ 틀림. 확정판결에 기한 임차주택 경매신청시에는 반대의무의 이행제공이 필요 없다.
암기팁
몰랐던 세입자 부담, 계약목적 못 이룰 때만 해제
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제17회 64번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
4단계로 합격까지
풀고패스는 아래의 4단계의 맥락으로 전개됩니다. 각 단계를 눌러 자세히 보세요.