공인중개사 임대인 지위의 승계 · 제17회 69번 해설

핵심 해설

임차주택의 양도로 양수인이 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것이 원칙이지만(주택임대차보호법 제3조 제4항), 판례는 특별한 사정이 있는 경우 원 임대인의 책임이 존속할 여지를 인정하는 등 절대적으로 '존속할 여지가 없다'고 단정할 수는 없다고 본다. 따라서 이를 절대적으로 부정한 ③이 틀린 지문이다. ①은 대항요건인 주민등록의 범위에 관한 판례, ②는 직권말소시 대항력 상실 원칙에 관한 판례, ④는 점유매개관계를 통한 대항력 취득에 관한 판례, ⑤는 선순위 저당권이 있는 경우 대항력이 제한된다는 법리에 부합하여 모두 옳다.

법령 근거

• 주택임대차보호법 제3조법제처 원문 →

쉬운 설명

대항력 있는 집을 산 새 주인이 원래 임대인의 지위를 물려받는 것이 원칙이지만, 판례는 특별한 사정이 있으면 원래 집주인에게 계속 보증금 반환 책임이 남을 여지가 있다고 본다. 그래서 새 주인이 지위를 물려받으니 원래 집주인에 대한 보증금반환채권이 절대로 남지 않는다고 단정한 지문이 틀렸다. 나머지는 맞다. 가족의 주민등록도 대항요건이 될 수 있고, 세입자 의사와 무관하게 주민등록이 행정기관에 의해 직권으로 지워지면 원칙적으로 대항력을 잃으며, 세입자가 직접 살지 않아도 실제로 그 집에 사는 사람이 자기 명의로 주민등록을 하면 세입자가 대항력을 얻을 수 있고, 이미 저당권이 설정된 뒤라면 대항력을 갖췄어도 저당권 실행으로 집을 산 사람에게 임차권을 주장할 수 없다.

용어 설명

임대인 지위의 승계

대항력을 갖춘 임차주택이 양도되면 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것이 원칙이나(주택임대차보호법 제3조 제4항), 판례는 특별한 사정이 있는 경우 임차인 보호를 위해 예외를 인정할 여지를 두고 있다.

선택지별 해설

• ① 옳음. 가족의 주민등록도 대항요건인 주민등록에 해당할 수 있다.
• ② 옳음. 임차인의 의사와 무관한 직권말소는 원칙적으로 대항력을 상실시킨다.
• ③ 틀림. 양수인이 지위를 승계하는 것이 원칙이나 특별한 사정이 있으면 예외가 인정될 수 있어 절대적으로 존속할 여지가 없다고 할 수 없다.
• ④ 옳음. 점유매개관계에 있는 실제 거주자의 주민등록으로도 대항력을 취득할 수 있다.
• ⑤ 옳음. 선순위 저당권이 있으면 대항력 있는 임차인도 경락인에게 대항할 수 없다.

암기팁

양수인 승계가 원칙, 하지만 예외 여지는 남는다