공인중개사 환원이율 · 분해법 · 제17회 11번 해설

핵심 해설

환원이율을 구하는 방법에는 시장추출법, 요소구성법(조성법), 투자결합법(물리적·금융적), 엘우드법 등이 있다. 반면 분해법(breakdown method)은 감가수정액을 물리적·기능적·경제적 감가로 나누어 산정하는 감가수정 방법이지 환원이율 산정방법이 아니다. 따라서 정답은 ①이다.

이론 근거

수익환원법 / 환원이율 구성방법(시장추출법, 요소구성법, 투자결합법, 엘우드법 등)과 감가수정방법(분해법)의 구분.

쉬운 설명

환원이율은 매년 나오는 수익을 부동산 가치로 바꿀 때 쓰는 비율이고, 이걸 구하는 방법에는 시장추출법, 요소구성법, 투자결합법, 엘우드법 등이 있어요. 그런데 분해법은 전혀 다른 목적으로 쓰는 방법으로, 건물이 낡아서 깎이는 값(감가수정액)을 물리적·기능적·경제적 원인별로 나눠서 계산하는 방법이에요. 그래서 분해법만 환원이율 계산법이 아니라 감가수정 계산법이라 정답이 되는 거예요.

용어 설명

환원이율(자본환원율)

수익환원법에서 순수익을 부동산가치로 환원할 때 사용하는 비율로, 시장추출법·요소구성법·투자결합법 등으로 구한다.

분해법

감가수정액을 물리적·기능적·경제적 감가요인으로 세분하여 산정하는 감가수정 방법.

선택지별 해설

• ① 분해법은 감가수정 방법이며 환원이율 산정방법이 아니므로 정답이다.
• ② 요소구성법은 무위험률에 위험할증률을 가산하는 환원이율 산정방법이다.
• ③ 시장추출법은 유사 거래사례로부터 환원이율을 직접 추출하는 방법이다.
• ④ 투자결합법은 저당과 지분의 구성비율로 환원이율을 가중평균하는 방법이다.
• ⑤ 엘우드법은 지분수익률·보유기간 등을 고려한 저당지분환원법의 일종이다.

암기팁

분해법은 '낡음'을 쪼개는 법, 환원이율과는 무관!