공인중개사 인근지역 · 동일수급권 · 제17회 12번 해설

핵심 해설

사례자료를 동일수급권 내 유사지역에서 구한 경우에도, 유사지역과 대상부동산이 속한 인근지역은 서로 다른 지역이므로 지역요인 비교(지역격차 수정) 과정이 반드시 필요하다. 다만 인근지역 내 사례일 경우에는 지역요인이 동일하여 지역요인 비교가 불필요하다. 따라서 '지역요인의 비교과정은 필요하지 않다'는 ①의 설명은 틀렸다.

이론 근거

지역분석론 / 인근지역, 동일수급권, 유사지역의 개념 및 사례자료 소재지역에 따른 지역요인 비교 필요성.

쉬운 설명

감정평가를 할 때 비교할 사례를 대상 부동산이 있는 동네(인근지역)가 아니라 근처 비슷한 다른 동네(유사지역)에서 가져오면, 두 동네가 다르기 때문에 조건 차이를 계산해서 맞춰주는 '지역요인 비교' 작업이 꼭 필요해요. 다만 사례를 대상 부동산과 같은 동네(인근지역) 안에서 가져온 경우에는 조건이 이미 같기 때문에 이 비교 작업이 필요 없어요. 그런데 ①은 유사지역에서 가져온 경우에도 이 작업이 필요없다고 했으니 틀린 설명이에요. 나머지는 인근지역과 동일수급권의 정의, 범위가 너무 넓어지면 생기는 문제, 주거지 동일수급권의 특징을 맞게 설명하고 있어요.

용어 설명

인근지역

대상부동산이 속한 지역으로 용도적·기능적으로 동질성을 갖는 지역.

동일수급권

대상부동산과 대체·경쟁관계가 성립하여 가격형성에 서로 영향을 미치는 광역적 지역범위로, 인근지역을 포함하는 개념.

선택지별 해설

• ① 유사지역 사례라도 지역요인 비교가 필요하므로 틀린 설명이며 정답이다.
• ② 인근지역과 유사지역은 지리적 인접 여부와 무관하게 대체·경쟁관계 성립 여부로 판단한다는 옳은 설명이다.
• ③ 인근지역이 대상부동산이 속한 지역이라는 옳은 정의이다.
• ④ 인근지역 범위가 지나치게 확대되면 가격수준 판정이 어려워진다는 옳은 설명이다.
• ⑤ 주거지 동일수급권은 통근가능권과 대체로 일치하며 선호도에 따라 범위가 좁아질 수 있다는 옳은 설명이다.

암기팁

다른 동네 사례는 항상 조건 비교부터! (단, 같은 동네 사례는 비교 불필요)