공인중개사 순소득승수 · 부채감당률 · 제17회 29번 해설
재무비율과 승수에 대한 설명 중 옳은 것은?
순소득승수(NIM)는 부동산가치를 순영업소득으로 나눈 값으로, 종합자본환원율(순영업소득/부동산가치)의 역수 관계에 있다. 제17회 공인중개사 시험 「부동산학개론」 29번 문제입니다. 정답은 ①입니다.
- ① 종합자본환원율(overall capitalization rate)의 역수는 순소득승수(net income multiplier)이다.
- ② 부채감당률(debt coverage ratio)이 1보다 작으면 차입자의 원리금 지불능력이 충분하다고 판단할 수 있다.
- ③ 총자산회전율(total asset turnover ratio)은 투자된 총자산에 대한 순영업소득(net operating income)의 비율이다.
- ④ 대부비율(loan to value ratio)이 높을수록 투자의 레버리지 효과가 작아진다.
- ⑤ 채무불이행률(default ratio)은 순영업소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는가를 측정한다.
정답 ①
핵심 해설
순소득승수(NIM)는 부동산가치를 순영업소득으로 나눈 값으로, 종합자본환원율(순영업소득/부동산가치)의 역수 관계에 있다. 따라서 ①은 옳은 설명이다. 나머지 지문은 부채감당률·총자산회전율·대부비율·채무불이행률 등 재무비율의 정의를 잘못 서술하고 있다.
이론 근거
부동산 투자분석 재무비율론 / 종합환원율=NOI/가치, 순소득승수=가치/NOI(역수관계). 부채감당률·총자산회전율·대부비율·채무불이행률의 정의.
쉬운 설명
종합자본환원율은 순영업소득을 부동산가치로 나눈 값이고, 순소득승수는 반대로 부동산가치를 순영업소득으로 나눈 값이라서 서로 뒤집힌 역수 관계예요. 그래서 ①이 맞는 설명이에요. 나머지는 부채감당률이 1보다 작으면 오히려 원리금 갚을 능력이 부족하다는 뜻이고, 총자산회전율은 순영업소득이 아니라 총소득 기준이며, 대부비율이 높을수록 레버리지 효과는 커지고, 채무불이행률은 순영업소득이 아니라 유효총소득을 기준으로 계산하기 때문에 모두 틀렸어요.
용어 설명
- 순소득승수(NIM)
- 부동산가치를 순영업소득으로 나눈 값(가치/NOI)으로, 종합환원율(NOI/가치)의 역수.
- 부채감당률(DCR)
- 순영업소득을 부채서비스액(원리금상환액)으로 나눈 비율로, 1보다 크면 원리금 지불능력이 충분함을 의미한다.
선택지별 해설
- ① 종합환원율의 역수가 순소득승수라는 옳은 관계 설명으로 정답이다.
- ② 부채감당률이 1보다 작으면 원리금 지불능력이 부족하다는 의미이므로 '충분하다'는 서술은 틀렸다.
- ③ 총자산회전율은 총소득을 총자산으로 나눈 비율이지 순영업소득 기준이 아니므로 틀렸다.
- ④ 대부비율이 높을수록 지분투자비중이 작아져 레버리지효과는 오히려 커지므로 틀렸다.
- ⑤ 채무불이행률은 유효총소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당하는 능력을 측정하는 것이지 순영업소득 기준 서술은 개념을 혼동한 것으로 틀렸다.
암기팁
환원율과 순소득승수는 서로 뒤집힌 짝꿍!
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제17회 29번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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