공인중개사 토지 신탁 · 제17회 3번 해설

핵심 해설

부동산개발방식 중 토지신탁방식은 토지소유자가 신탁회사에 형식적으로 토지소유권을 이전(신탁등기)하고, 신탁회사가 개발·관리·처분을 수행한 뒤 신탁종료시 소유권을 다시 원소유자(또는 수익자)에게 이전하는 방식이다. 사업기간 중 신탁회사 명의로 등기가 이루어지므로 형식적 소유권 이전행위가 발생한다. 자체사업방식은 소유자가 직접 개발하므로 소유권 이전이 없고, 대물변제·사업위탁·분양금정산방식은 소유권을 소유자가 그대로 보유한 채 진행되는 방식이다.

이론 근거

부동산개발 사업방식론 / 자체사업, 지주공동사업(등가교환·공사비대물변제·사업위탁·분양금정산), 토지(개발)신탁 방식의 소유권 이전 여부에 따른 구분.

쉬운 설명

토지신탁방식은 땅주인이 개발을 잘하는 신탁회사에게 서류상으로 땅의 이름을 잠깐 넘겨주고, 신탁회사가 개발·관리·분양을 대신 해준 다음 끝나면 다시 땅주인에게 돌려주는 방식이에요. 이 과정에서 등기부에 신탁회사 이름이 올라가는 '형식적인 소유권 이전'이 실제로 일어나요. 반면 자체사업, 대물변제, 사업위탁, 분양금정산 방식은 모두 땅주인이 이름을 계속 갖고 있으면서 진행하는 방식이라 이런 이전이 없어요.

용어 설명

토지(개발)신탁

토지소유자가 신탁회사에 토지를 신탁하여 개발사업을 수행하게 하고, 발생한 수익을 배분받는 방식으로 신탁기간 중 소유권은 신탁회사 명의로 형식적으로 이전된다.

선택지별 해설

• ① 자체사업방식은 토지소유자가 자금과 사업을 직접 진행하여 소유권 이전이 발생하지 않는다.
• ② 공사비 대물변제방식은 시공사에 공사비를 완공된 건물 일부로 지급하는 방식으로 소유권은 원소유자가 유지한다.
• ③ 토지신탁방식은 신탁등기로 형식적 소유권이 신탁회사로 이전되므로 정답이다.
• ④ 사업위탁방식은 소유자 명의를 유지한 채 사업관리만 위탁하므로 소유권 이전이 없다.
• ⑤ 공사비 분양금정산방식은 분양수입으로 공사비를 정산하는 방식으로 소유권 이전이 발생하지 않는다.

암기팁

신탁은 등기부에 이름이 잠깐 바뀐다, 신탁=명의이전!