공인중개사 순영업소득 · 영업경비 · 제17회 33번 해설

핵심 해설

순영업소득(NOI)은 유효총소득(임대료수입+기타수입-공실및불량부채)에서 영업경비를 차감하여 산출하며, 이자비용(부채서비스)은 저당대출과 관련된 재무적 비용으로 영업경비에 포함되지 않아 순영업소득 산정에서 제외된다. 따라서 순영업소득 추정에 필요하지 않은 항목은 ⑤ 이자비용이다.

이론 근거

순영업소득(NOI) 산정론 / NOI=가능총소득-공실및불량부채+기타수입-영업경비. 이자비용은 영업경비가 아닌 부채서비스 항목.

쉬운 설명

순영업소득은 건물에서 실제로 벌어들이는 돈에서 운영에 드는 경비를 뺀 값이에요. 임대료수입, 공실률, 주차료수입, 화재보험료는 모두 이 계산에 필요한 항목이에요. 하지만 이자비용은 대출을 갚는 데 드는 돈으로, 순영업소득을 구한 다음 단계에서 따로 고려하는 항목이라 이 계산에는 넣지 않아요. 그래서 필요없는 항목은 ⑤예요.

용어 설명

순영업소득(NOI)

유효총소득에서 영업경비를 차감한 소득으로, 부채(이자·원금상환)를 고려하기 전 단계의 소득.

영업경비

부동산 운영을 위해 소요되는 경비(관리비, 보험료, 수선비, 재산세 등)로 이자비용·감가상각비·소득세는 제외된다.

선택지별 해설

• ① 임대료 수입은 유효총소득을 구성하는 기본항목이다.
• ② 공실률은 가능총소득에서 유효총소득을 산정할 때 필요한 항목이다.
• ③ 주차료 수입은 기타수입으로 유효총소득에 포함되는 항목이다.
• ④ 화재보험료는 영업경비로 순영업소득 산정시 차감되는 항목이다.
• ⑤ 이자비용은 부채서비스로 순영업소득 산정 이후 단계에서 고려되는 항목이므로 필요하지 않아 정답이다.

암기팁

이자비용은 순영업소득 계산 밖의 얘기!