공인중개사 개별요인 비교치 · 제17회 37번 해설

핵심 해설

대상토지는 완경사 부분(600㎡, 20% 감가)과 평지 부분(400㎡, 감가없음)으로 구성되어 있으므로, 각 부분의 면적비중에 감가율을 반영한 가중평균으로 전체 개별요인 비교치를 구한다. (600×0.8+400×1.0)/1,000 = 880/1,000 = 0.88이 되어 정답은 ②이다.

이론 근거

비교방식(개별요인비교)론 / 면적비중을 가중치로 한 개별요인 비교치 산정 = Σ(부분면적비율×감가반영비율).

쉬운 설명

땅 1,000㎡ 중 600㎡는 경사져 있어서 20% 값이 깎이고, 나머지 400㎡는 평지라서 깎이는 게 없어요. 경사진 부분은 0.8만큼의 가치, 평지는 1.0만큼의 가치를 가진다고 보고 각각 면적을 곱해서 더한 다음 전체 면적으로 나누면 돼요. 계산하면 (600×0.8+400×1.0)÷1,000=0.88이 나와요.

용어 설명

개별요인 비교치

대상토지와 표준획지 간 개별적 조건(형상·경사 등) 차이를 수치화하여 가격에 반영하는 보정치.

계산 과정

① 완경사 부분(600㎡): 20%감가 → 가치비율 0.8, 기여분 = 600×0.8=480 ② 평지 부분(400㎡): 감가없음 → 가치비율 1.0, 기여분 = 400×1.0=400 ③ 개별요인 비교치 = (480+400)/1,000 = 880/1,000 = 0.88

선택지별 해설

• ① 0.86은 면적가중 계산과정에서 오차가 발생한 오답이다.
• ② 0.88은 정확한 가중평균 계산결과로 정답이다.
• ③ 0.90은 감가율 적용을 잘못했을 때 나오는 오답이다.
• ④ 0.92는 완경사 면적비중을 과소적용한 오답이다.
• ⑤ 0.94는 감가요인을 일부만 반영했을 때 나오는 오답이다.

암기팁

경사땅은 0.8, 평지는 1.0, 면적 비율대로 섞어 평균!