공인중개사 채권자대위권 · 제18회 57번 해설

핵심 해설

중간생략등기의 합의가 없더라도 최종매수인 丙은 자신의 乙에 대한 채권(전매계약상 권리)을 보전하기 위해 乙의 甲에 대한 소유권이전등기청구권을 대위행사할 수 있다(제404조)는 ④가 옳다. 점유를 상실해도 매수인이 사용수익 후 처분한 경우 소멸시효가 진행하지 않고(①은 틀림), 이미 경료된 중간생략등기는 실체관계에 부합하면 유효하며(②는 틀림), 특정채권의 양도는 통지만으로 채무자에게 대항할 수 없고(③은 틀림), 토지거래허가구역에서는 실제 거래당사자를 기준으로 순차허가를 받아야 하므로 최초·최종 당사자 간 직접 허가는 무효이다(⑤는 틀림).

법령 근거

• 민법 제404조법제처 원문 →
• 민법 제186조법제처 원문 →
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조법제처 원문 →

쉬운 설명

甲의 땅을 乙이 사서 다시 丙에게 되팔았는데 등기는 아직 甲명의로 남아있다. 이럴 때 丙이 甲, 乙 사이에 합의도 없이 직접 甲에게서 등기를 넘겨받으려면, 자기가 乙에게 갖고 있는 채권(전매 대금 지급 후 이전받을 권리)을 지키기 위해 乙이 甲에게 가진 등기청구권을 대신 행사할 수 있다(채권자대위권). 매수인이 되팔며 점유를 넘겨도 등기청구권의 소멸시효는 진행하지 않고, 이미 마쳐진 중간생략등기는 실체에 맞으면 유효하며, 등기청구권 같은 특정 채권을 넘겨받으려면 단순 통지만으로는 안 되고 채무자의 동의가 필요하고, 허가구역 땅은 실제 거래당사자별로 순서대로 허가를 받아야 한다.

용어 설명

채권자대위권

채권자가 자기 채권을 보전하기 위해 채무자에게 속하는 권리를 채무자를 대신하여 행사하는 권리(제404조). 특정채권(등기청구권 등) 보전을 위한 대위는 무자력 요건이 완화된다.

선택지별 해설

• ① 매수인이 목적물을 인도받아 점유하다가 이를 다시 처분하고 점유를 승계해 준 경우에도 그 매수인의 등기청구권은 소멸시효가 진행하지 않는다는 것이 판례이다. 틀렸다.
• ② 甲에서 丙으로 직접 이루어진 중간생략등기라도 실체적 권리관계에 부합하면 3자의 합의가 없었더라도 유효하다는 것이 판례이다. 틀렸다.
• ③ 소유권이전등기청구권과 같은 특정채권의 양도는 원칙적으로 채무자에 대한 단순 통지만으로는 대항할 수 없고 채무자의 동의(승낙)가 필요하다는 것이 판례이다. 틀렸다.
• ④ 丙은 자신의 乙에 대한 채권을 보전하기 위하여 乙의 甲에 대한 소유권이전등기청구권을 대위행사할 수 있다(제404조). 옳다.
• ⑤ 토지거래허가구역 내에서는 실제 거래당사자별로 순차적으로 허가를 받아야 하므로, 중간생략등기 합의 하에 최초매도인과 최종매수인을 당사자로 한 허가를 받았더라도 이는 무효라는 것이 판례이다. 틀렸다.

암기팁

최종매수인은 자기 채권을 지키려고 앞사람의 등기청구권을 대위행사할 수 있다.