공인중개사 대항력 · 제18회 58번 해설

핵심 해설

乙이 전입신고를 마친 2005.1.12. 당시 전대인 甲은 아직 X주택의 소유자(임대권한 있는 자)가 아니었으므로 그 시점에는 유효한 대항요건을 갖춘 것으로 볼 수 없다. 판례는 이러한 경우 임차인 명의로 볼 것이 아니라, 전대인이 실제 소유권을 취득한 즉시 대항력이 발생한다고 보므로, 甲이 소유권이전등기를 마친 2006.3.20. 그 즉시 乙의 대항력이 발생한다는 ②가 정답이다. 통상적인 대항력 발생시점인 '익일 오전 0시' 원칙은 임차 개시 당시 임대인이 이미 적법한 처분권한을 가지고 있었던 경우에 적용되는 것이며, 이 사안처럼 사후에 소유권을 취득한 경우에는 그 취득 즉시 대항력이 발생한다.

법령 근거

• 주택임대차보호법 제3조법제처 원문 →

쉬운 설명

甲은 A회사로부터 X주택을 임차했는데, 사실 이 집은 전대(다시 세를 놓는 것)가 금지되어 있었다. 그런데도 甲은 이를 어기고 乙에게 X주택을 다시 세를 놓았고(전대), 乙은 입주해서 2005.1.12. 전입신고를 마쳤다. 이때만 해도 甲은 아직 X주택의 진짜 소유자가 아니라 A회사의 세입자일 뿐이었으므로, 乙이 전입신고를 마친 시점에는 유효한 대항력이 생기지 않는다. 그 후 甲은 2005.12.11. X주택을 분양받고 2006.3.20. 자기 명의로 소유권이전등기까지 마쳤다. 甲이 마침내 진짜 소유자가 된 바로 그 순간, 이미 입주와 전입신고를 끝내고 계속 살고 있던 乙의 대항력이 비로소 완성된다고 보는 것이 판례의 입장이다. 같은 날 甲은 丙에게 저당권을 설정해 주었고, 나중에 丙이 신청한 경매에서 丁이 집을 사서 대금을 다 냈지만, 이 丙(저당권자)과 丁(매수인)은 전대나 전입신고와는 무관한 인물들이라 대항력 발생 시점 판단과는 상관이 없다. 보통은 전입신고 다음날 0시부터 대항력이 생기지만, 이 사안처럼 전대인(甲)이 애초 무권한 상태였다가 나중에 소유권을 취득한 경우에는 그 취득 즉시 임차인(乙)의 대항력이 생긴다는 점이 핵심이다.

용어 설명

대항력

임차인이 임차주택의 매수인 등 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 효력. 원칙적으로 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 발생한다(주임법 제3조 1항).

선택지별 해설

• ① 전입신고 다음 날 오전 0시라는 통상의 대항력 발생 원칙은, 전입신고 당시 임대인이 이미 적법한 권한을 가지고 있었던 경우에 적용된다. 이 사안은 그 당시 甲이 소유자가 아니었으므로 이 시점에 대항력이 발생하지 않는다.
• ② 甲이 X주택의 소유권이전등기를 마친 2006.3.20. 그 즉시, 이미 인도와 전입신고를 마치고 계속 거주하던 乙의 대항력이 비로소 완성된다는 것이 판례의 취지이다. 옳다.
• ③ 이 사안은 소유권취득의 즉시효를 인정하는 판례법리가 적용되는 경우로, 익일 0시 원칙이 그대로 적용되지 않는다. 틀렸다.
• ④ 매수인 丁의 매각대금 완납일은 경매절차상 소유권취득시기로서 乙의 대항력 발생시기와는 무관하다. 틀렸다.
• ⑤ 이 역시 매각대금 완납일 다음 날을 기준으로 한 것으로 이 사안의 대항력 발생시기와는 무관하다. 틀렸다.

암기팁

무권한 전대인이 나중에 소유권을 얻으면 '그 즉시' 대항력이 생긴다.