공인중개사 명인방법 · 제18회 68번 해설

핵심 해설

저당권등기가 불법말소된 후 회복되기 전에 경매절차가 진행되어 매수인이 매각대금을 완납하면, 저당권은 매각으로 소멸하므로 그 회복등기를 청구할 수 없다는 ①이 옳다. 제3자가 무단경작한 수확기 농작물은 명인방법으로 독립한 소유권이 인정되어 저당권 효력이 미치지 않고(②는 틀림), 명인방법을 갖춘 수목도 마찬가지로 저당권 효력이 미치지 않으며(③은 틀림), 저당권설정 당시 건물이 존재하면 그것이 미등기라도 법정지상권이 성립할 수 있고(④는 틀림), 근저당권 이전의 부기등기가 있으면 말소청구의 상대방은 양도인이 아니라 양수인이다(⑤는 틀림).

법령 근거

• 민법 제358조법제처 원문 →
• 민법 제366조법제처 원문 →

쉬운 설명

저당권 등기가 누군가에 의해 불법으로 지워진 뒤 회복되기 전에 경매가 진행되어 매수인이 돈을 다 냈다면, 그 저당권은 매각과 함께 소멸해버려서 회복등기를 청구할 수 없다. 남의 땅에서 몰래 농사지은 사람의 수확물이나, 명인방법을 갖춘 나무는 토지와 별개로 취급되어 토지 저당권의 효력이 미치지 않는다. 저당권 설정 당시 건물이 있었다면 그 건물이 미등기라도 법정지상권이 생길 수 있고, 근저당권이 다른 사람에게 넘어가는 등기(부기등기)가 있었다면 말소청구 상대는 원래 사람이 아니라 넘겨받은 사람이다.

용어 설명

명인방법

토지에 부착된 수목이나 미분리 과실 등을 토지와 별개의 독립한 물건으로 공시하는 관습법상의 방법. 명인방법을 갖추면 토지와 별개로 거래·저당권의 대상에서 제외될 수 있다.

선택지별 해설

• ① 저당권등기가 불법말소되었더라도 경매절차에서 매수인이 매각대금을 완납하면 저당권은 매각으로 소멸하므로 회복등기를 청구할 여지가 없다. 옳다.
• ② 제3자가 무단으로 경작한 수확기의 농작물은 명인방법에 의해 경작자에게 독립한 소유권이 인정되어 토지에 부합하지 않으므로 저당권의 효력이 미치지 않는다. 틀렸다.
• ③ 명인방법을 갖춘 수목은 토지와 별개의 독립한 물건으로 취급되어 저당권의 효력이 미치지 않는다. 틀렸다.
• ④ 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 존재하기만 하면 그 건물이 미등기라도 법정지상권이 성립할 수 있다는 것이 판례이다. 틀렸다.
• ⑤ 근저당권 이전의 부기등기가 경료된 경우 말소청구의 상대방은 현재의 권리자인 양수인이며 양도인이 아니다. 틀렸다.

암기팁

불법말소된 저당권도 매각대금 완납되면 그냥 소멸, 회복등기 불가.