공인중개사 환원이율 · 제18회 23번 해설

핵심 해설

환원이율은 순영업소득(NOI)을 부동산가치(총투자액)로 나눈 값이다. 유효총소득은 가능총소득에 기타소득을 더하고 공실손실을 차감하여 산정하며, 여기에서 영업경비(유효총소득의 40%)를 차감하면 순영업소득이 계산된다. 이를 총투자액으로 나누면 환원이율 6%가 산출된다.

이론 근거

수익환원법 이론 — 환원이율 = 순영업소득(NOI) / 부동산가치이며, NOI는 유효총소득에서 영업경비를 차감하여 산정한다.

쉬운 설명

환원이율은 순영업소득을 부동산 총투자액으로 나눈 값이에요. 먼저 가능총소득에 기타소득을 더하고 공실손실을 빼서 유효총소득을 구해요. 여기서 유효총소득의 40%를 영업경비로 빼면 순영업소득이 나오고, 이걸 총투자액 2억원으로 나누면 환원이율 6%가 나와요.

용어 설명

환원이율(capitalization rate)

순영업소득을 부동산가치로 나눈 비율로, 수익환원법에서 수익가액을 산정하는 핵심 지표.

계산 과정

유효총소득(EGI) = 가능총소득 19,500 + 기타소득 1,000 - 공실손실 500 = 20,000천원 영업경비 = EGI×40% = 20,000×0.4 = 8,000천원 순영업소득(NOI) = EGI - 영업경비 = 20,000-8,000 = 12,000천원 환원이율 = NOI/총투자액 = 12,000/200,000 = 0.06 = 6%

선택지별 해설

• ① 6%는 계산결과와 일치하여 정답이다.
• ② 9.5%는 계산값과 불일치한다.
• ③ 9.75%는 계산값과 불일치한다.
• ④ 10%는 계산값과 불일치한다.
• ⑤ 10.25%는 계산값과 불일치한다.

암기팁

환원이율 = 순영업소득 ÷ 총투자액!