공인중개사 감가수정 · 관찰감가법 · 제18회 34번 해설

핵심 해설

감가수정에서 동일한 내용연수를 가진 부동산이라도 건축방법, 관리 및 유지상태 등 개별적 요인에 따라 실제 감가의 정도는 달라질 수 있다. 이는 내용연수가 같더라도 물리적·기능적 상태에 따라 잔존가치와 감가액이 다르게 나타난다는 감정평가 실무상 원칙을 반영한 것으로, 옳은 설명이다.

이론 근거

감가수정이론 — 물리적·기능적·경제적 감가요인 중 건축방법과 유지관리상태는 물리적·기능적 감가에 해당하며, 동일 내용연수라도 개별 요인에 따라 감가 정도가 달라진다.

쉬운 설명

같은 연식의 건물이라도 어떻게 지었는지, 얼마나 잘 관리했는지에 따라 낡아지는 정도(감가)가 다르게 나타날 수 있어요. 이게 이 문제의 옳은 설명이에요. 참고로 감가수정은 새로 지을 때 드는 비용(재조달원가)을 기준으로 하고, 관찰감가법은 사람이 직접 눈으로 보고 판단하기 때문에 오히려 주관이 개입될 수 있으며, 정액법은 매년 감가액이 일정하고 정률법은 점점 줄어드는 방식이에요.

용어 설명

감가수정

재조달원가를 기준으로 대상물건의 물리적·기능적·경제적 감가요인을 반영하여 적정가액을 산정하는 절차.

관찰감가법

감정평가사가 대상물건을 직접 관찰하여 감가액을 판정하는 방법으로, 주관이 개입될 수 있다는 한계가 있다.

선택지별 해설

• ① 실제로는 반대로, 감가수정은 재조달원가 기준, 회계상 감가상각은 취득원가 기준이므로 틀리다.
• ② 관찰감가법은 감정평가사의 주관이 개입되어 객관성이 떨어진다는 것이 일반적 평가이므로 틀리다.
• ③ 건축방법·유지상태에 따른 감가정도 차이는 옳은 설명으로 정답이다.
• ④ 실제로는 반대로 정액법 감가액이 일정, 정률법 감가액이 체감하므로 틀리다.
• ⑤ 설계불량·설비부족은 기능적 감가요인이지 경제적 감가요인이 아니므로 틀리다.

암기팁

같은 나이 건물도 짓기·관리 방식 따라 낡는 정도 다르다!