공인중개사 부채감당비율 · 저당상수 · 제18회 35번 해설

핵심 해설

대출한도는 부채감당비율(DSCR)기준과 대부비율(LTV)기준을 각각 계산한 후, 두 조건을 모두 충족해야 하므로 더 작은 금액이 최종 대출한도가 된다. LTV기준 한도는 12억원, DSCR기준 한도는 12.5억원으로 산정되어, 두 금액 중 작은 12억원이 최대 대출가능금액이다.

이론 근거

대출한도 산정이론 — 대출한도는 LTV와 DSCR 등 복수 기준을 모두 충족해야 하며, 여러 기준을 동시에 적용할 경우 가장 작은 값이 최종 대출가능금액이 된다.

쉬운 설명

은행이 얼마까지 빌려줄 수 있는지는 두 가지 기준으로 계산해요. 하나는 담보가치의 80%까지만 빌려주는 대부비율(LTV) 기준으로 12억원, 다른 하나는 순영업소득으로 원리금을 얼마나 갚을 수 있는지 보는 부채감당비율(DSCR) 기준으로 12.5억원이 나와요. 두 조건을 모두 만족해야 하니까, 둘 중 더 작은 금액인 12억원이 최종 대출 한도가 돼요.

용어 설명

부채감당비율(DSCR)

순영업소득을 부채서비스액(원리금상환액)으로 나눈 비율로, 채무상환능력을 나타내는 지표.

저당상수

매기 원리금상환액을 대출원금으로 나눈 비율로, 대출원금에 곱하면 매기 상환액이 산정된다.

계산 과정

LTV기준 대출한도 = 평가가격 15억원×0.8 = 12억원 DSCR기준: 부채서비스액(원리금상환액) = NOI/DSCR = 1.5억원/1.2 = 1.25억원 DSCR기준 대출한도 = 부채서비스액/저당상수 = 1.25억원/0.1 = 12.5억원 두 조건(LTV 12억, DSCR 12.5억) 모두 충족해야 하므로 최대대출가능액 = min(12억, 12.5억) = 12억원

선택지별 해설

• ① 11.5억원은 계산값과 불일치한다.
• ② 12억원은 두 기준 중 더 작은 값과 일치하여 정답이다.
• ③ 12.5억원은 DSCR기준 단독값으로 LTV기준을 충족하지 못해 틀리다.
• ④ 13억원은 계산값과 불일치한다.
• ⑤ 13.5억원은 계산값과 불일치한다.

암기팁

LTV와 DSCR, 두 기준 중 더 작은 쪽이 대출한도!