공인중개사 담보신탁 · 프로젝트 파이낸싱 · 제18회 7번 해설
아파트를 선분양할 때 당해 토지에 권리 상의 하자가 있으면 선분양을 할 수 없다. 이에 따라 금융기관은 시행사에게 프로젝트 파이낸싱을 통하여 자금을 제공할 때 토지에 대한 저당권을 설정할 수 없다. 이런 문제를 해결하기 위해서 금융기관이 토지에 대한 권리를 확보하는 방법으로 활용하는 것은?
프로젝트 파이낸싱(PF)에서 토지에 대한 권리상 하자로 저당권 설정이 어려운 경우, 금융기관은 담보신탁을 활용해 토지 소유권을 신탁회사에 이전시키고 수익권증서를 담보로 취득함으로써 사실상 담보력을 확보한다. 제18회 공인중개사 시험 「부동산학개론」 7번 문제입니다. 정답은 ③입니다.
- ① 관리신탁
- ② 불특정금전신탁
- ③ 담보신탁
- ④ 특정금전신탁
- ⑤ 대리사무업무
정답 ③
핵심 해설
프로젝트 파이낸싱(PF)에서 토지에 대한 권리상 하자로 저당권 설정이 어려운 경우, 금융기관은 담보신탁을 활용해 토지 소유권을 신탁회사에 이전시키고 수익권증서를 담보로 취득함으로써 사실상 담보력을 확보한다. 이는 저당권 설정 없이도 채권보전이 가능한 대표적 신탁금융기법이다.
이론 근거
부동산신탁금융 이론 — 담보신탁은 소유권 이전을 통해 저당권 설정이 어려운 상황에서도 금융기관의 채권보전을 가능하게 하는 PF 금융기법이다.
쉬운 설명
아파트를 짓기 전에 미리 파는 선분양을 하려면 땅에 권리 문제가 없어야 해서, 은행이 그 땅에 저당권을 설정하지 못하는 경우가 생겨요. 이럴 때 금융기관은 담보신탁이라는 방법을 써요. 땅 소유권을 신탁회사로 넘기고, 그 대신 받은 수익권증서를 은행이 담보로 갖는 방식이에요. 이렇게 하면 저당권 없이도 은행이 돈을 안전하게 빌려줄 수 있어요.
용어 설명
- 담보신탁
- 위탁자가 소유권을 신탁회사에 이전하고 발급받은 수익권증서를 금융기관에 담보로 제공하여 자금을 조달하는 신탁방식.
- 프로젝트 파이낸싱(PF)
- 특정 개발사업의 미래 현금흐름을 상환재원으로 하여 자금을 조달하는 금융기법.
선택지별 해설
- ① 관리신탁은 재산의 보존·관리가 목적으로 담보력 확보 수단이 아니다.
- ② 불특정금전신탁은 금전신탁의 일종으로 토지권리 확보 수단이 아니다.
- ③ 담보신탁은 소유권 이전 및 수익권증서 담보 제공으로 정답이다.
- ④ 특정금전신탁은 금전운용 지정 신탁으로 토지 권리 확보와 무관하다.
- ⑤ 대리사무업무는 자금관리 대행업무로 담보력 확보 수단이 아니다.
암기팁
저당권 대신 담보신탁 - 소유권 넘기고 수익권증서로 담보!
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제18회 7번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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