공인중개사 주택임대차의 묵시적 갱신 · 제19회 64번 해설

핵심 해설

약정기간은 2006년 9월 5일부터 1년 6개월로서 2008년 3월 5일까지이고, 계약갱신에 관한 조치가 없었으므로 묵시의 갱신(법정갱신)에 의해 임대차는 2년의 존속기간으로 갱신되어 2008년 10월 26일 현재도 임대차기간이 존속 중이다. 임대차가 존속 중인 이상 보증금반환청구권은 아직 발생하지 않으므로 乙은 이 시점에 丙에게 보증금반환을 청구할 수 없다.

법령 근거

• 주택임대차보호법 제3조법제처 원문 →
• 주택임대차보호법 제3조의2법제처 원문 →
• 주택임대차보호법 제6조법제처 원문 →

쉬운 설명

약정한 임대차기간은 1년 6개월로 끝났지만, 계약갱신에 관한 아무 조치도 없었으므로 묵시적 갱신(법정갱신)이 되어 존속기간이 2년으로 다시 갱신된 상태입니다. 따라서 문제에서 제시된 시점에도 임대차는 아직 존속 중이고, 임대차가 끝나지 않았으므로 보증금반환청구권도 아직 발생하지 않아 임차인은 이 시점에 보증금반환을 청구할 수 없습니다. 가족의 전입신고만으로도 대항력이 인정되고, 인도와 전입신고 다음날부터 우선변제권이 생기며, 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 또한 임대인이 바뀌어(양도) 임대인 지위가 신 임대인에게 넘어가면 보증금반환채무도 원칙적으로 신 임대인에게 이전되어 구 임대인의 채무는 소멸하지만, 임차인이 양도 사실을 알고 즉시 이의를 제기한 경우에는 예외적으로 구 임대인의 보증금반환채무가 소멸하지 않는다는 것이 판례의 취지입니다.

용어 설명

주택임대차의 묵시적 갱신(법정갱신)

임대차기간이 끝나기 전 6개월부터 2개월까지 사이에 임대인이 갱신거절 또는 조건변경의 통지를 하지 않으면 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보되, 존속기간은 2년으로 본다(주택임대차보호법 제6조).

선택지별 해설

• ① 맞음 - 가족의 전입신고로도 대항요건인 주민등록이 인정되어 대항력이 인정된다.
• ② 맞음 - 인도와 전입신고를 마친 다음날부터 대항력·우선변제권이 발생하므로 2006년 9월 6일 0시부터 우선변제권을 갖는다.
• ③ 틀림(정답) - 묵시의 갱신으로 임대차 기간이 아직 존속 중이므로 이 시점에는 보증금반환을 청구할 수 없다.
• ④ 맞음 - 양도사실을 알고 즉시 이의하면 임차인 보호를 위해 甲의 채무가 소멸하지 않는다는 취지의 판례가 있다.
• ⑤ 맞음 - 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 본다(주택임대차보호법 제4조 제2항).

암기팁

갱신 관련 아무 말 없이 지나가면 자동으로 2년 더 산다(묵시적 갱신), 그러니 아직 보증금 달라고 못 한다고 외우세요.