공인중개사 해약금 · 제19회 69번 해설
계약금에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
매매계약의 일부라도 이행에 착수한 당사자는 상대방이 이행에 착수하기 전이라도 임의로 해제할 수 없다(제565조는 '당사자 일방이 이행에 착수할 때까지' 해제할 수 있다고 규정하는데, 판례상 여기서의 '당사자'에는 해제하려는 자 본인의 이행착수도 포함되므로, 매수인 자신이 이미 이행에 … 제19회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 69번 문제입니다. 정답은 ③입니다.
- ① 계약금은 언제나 증약금으로서의 성질이 있다.
- ② 매매계약의 성립 후에 교부된 계약금도 계약금으로서의 효력이 있다.
- ③ 매매계약의 일부 이행에 착수한 매수인은 매도인의 이행착수 전에는 임의로 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다.
- ④ 매매계약금을 위약금으로 하는 특약이 없는 한, 채무불이행을 이유로 계약이 해제되더라도 실제 손해만을 배상받을 수 있다.
- ⑤ 매수인이 약정한 계약금을 지급하지 않은 경우, 그 약정이 없었더라면 매매계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 없는 한, 매도인은 매매계약을 임의로 해제할 수 없다.
정답 ③
핵심 해설
매매계약의 일부라도 이행에 착수한 당사자는 상대방이 이행에 착수하기 전이라도 임의로 해제할 수 없다(제565조는 '당사자 일방이 이행에 착수할 때까지' 해제할 수 있다고 규정하는데, 판례상 여기서의 '당사자'에는 해제하려는 자 본인의 이행착수도 포함되므로, 매수인 자신이 이미 이행에 착수했다면 그 매수인은 더 이상 계약금을 포기하고 임의로 해제할 수 없다).
법령 근거
- 민법 제565조법제처 원문 →
쉬운 설명
계약금을 통해 이미 매매계약의 일부라도 이행에 착수한 매수인 자신은, 상대방이 아직 이행에 착수하지 않았더라도 더 이상 임의로 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 없습니다. 이행에 착수한 이후에는 해약금 해제권 행사 시기가 지났기 때문입니다. 계약금은 언제나 증약금의 성질을 가지고, 계약 성립 후 교부된 계약금도 효력이 있으며, 위약금 특약이 없으면 실제 손해만 배상받을 수 있고, 계약금 미지급만으로는 매도인이 원칙적으로 계약을 해제할 수 없습니다.
용어 설명
- 해약금(제565조)
- 계약금을 교부한 경우, 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다는 규정. '당사자 일방의 이행착수'에는 해제하려는 자 자신의 이행착수도 포함된다.
선택지별 해설
- ① 맞음 - 계약금은 언제나 증약금으로서의 성질을 가진다.
- ② 맞음 - 계약 성립 후 교부된 계약금도 계약금으로서의 효력이 있다는 것이 판례이다.
- ③ 틀림(정답) - 자신이 이미 이행에 착수한 매수인은 임의로 해제할 수 없다.
- ④ 맞음 - 위약금 특약이 없으면 실손해만 배상받을 수 있다.
- ⑤ 맞음 - 계약금 미지급만으로는 원칙적으로 매도인이 계약을 해제할 수 없다는 것이 판례이다.
암기팁
내가 먼저 움직이면(이행착수) 이제 나 스스로 계약금 포기하고 발 빼는 것도 안 된다고 외우세요.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제19회 69번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
4단계로 합격까지
풀고패스는 아래의 4단계의 맥락으로 전개됩니다. 각 단계를 눌러 자세히 보세요.